Как продать земли сельскохозяйственного назначения в 2019 году

Как продать земли сельхозназначения в 2019 году

Как продать земли сельскохозяйственного назначения в 2019 году

Особым правовым статусом также обладают дороги, постройки сооружения, находящиеся на территории земли, которые используются непосредственно в производственных нуждах.

Определившись с тем, что из себя представляет земля, рассмотрим какими нормативно правовыми актами она регулируется:

Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).

А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ).

Любые комментарии пользователей сайта не являются информационными материалами, носят характер изложения мыслей конкретных пользователей сети Интернет и размещаются пользователями самостоятельно.

Редакция сайта не несет ответственности за содержание комментариев.

Будь-які коментарі користувачів сайту не є інформаційними матеріалами, носять характер викладення думок конкретних користувачів мережі Інтернет та розміщуються користувачами самостійно.

Для эксплуатации в иных целях выделяются наделы несельскохозяйственной категории или территории сельхозначения с плохим качеством грунта, которое недостаточно для выращивания культур и растений.

Приобретение и продажа сельскохозйственных наделов регулируется следующими правовыми актами:

Были изменены особенности расчета земельного налога, и с начала 2017 года он рассчитывается не на основании кадастровой стоимости надела, а на основании рыночной цены участка.

Также законную силу приобрел закон о государственной регистрации всех объектов недвижимости, предполагающий внесение полной информации в госкадастр обо всех объектах недвижимости.

Как продать земли сельскохозяйственного назначения

Приобретать и продавать участки не рекомендуется осуществлять в режиме спешки.

Также мы рассмотрели, что делать в ситуациях, когда к участку не подведены основные коммуникации, а также как оформлять покупку участка под ИЖС.

Как можно быстро продать участок земли в 2017 году

Приобретение и продажа недвижимости, в частности земельных участков, не рекомендуется проводить в спешке.

Но всегда бывают исключения из правил, и иногда происходят ситуации, когда граждане задумываются, как можно быстро продать участок земли в 2017 году, как ускорить процесс оформления земли.

Разберемся непосредственно в процедуре продажи и как можно ускорить процесс.

По этой причине наделы, пригодные для ведения сельского хозяйства, предоставляются в большинстве случаев для сельхоз целей.

Для эксплуатации в иных целях выделяются наделы несельскохозяйственной категории или территории сельхозначения с плохим качеством грунта, которое недостаточно для выращивания культур и растений.

Законные основания

Приобретение и продажа сельскохозйственных наделов регулируется следующими правовыми актами:

  1. Земельный кодекс РФ.
  2. Гражданский кодекс РФ.
  3. 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
  4. Закон «Об обороте земель сельхозназначения», последняя редакция от 24.07.2002 (ФЗ № 101).

С января 2019 года были введены в силу корректировки в законодательных актах в РФ.

Для заключения сделки оформляется договор купли-продажи, описывающий:

  1. тип территории, постройки;
  2. стоимость участка, и размер налог в гос. казну;
  3. расположение и масштаб;

Как продать земельный пай: пошаговая инструкция

Что же еще для этого нужно?

Для оформления договора продавцу понадобятся следующие бумаги: паспорт; те документы, которые определяют право его собственности на данный надел либо выписка из ЕГРП; протокол совместного собрания либо другие бумаги, которые подтверждают наличие уведомления иных пайщиков; согласие супруга на продажу земельной доли; справка, которая подтверждает отсутствие долгов по налогам; квитанции об уплате пошлины; акт оценки независимым экспертом стоимости данного участка, если она проводилась.

Предпочтительно право покупки пая отдается государству или его административным единицам.

Если учесть, что садовые товарищества различаются размерами: это могут быть как небольшие кооперативы на 300 участков, так и практически населенные пункты на тысячи домов. Для таких случаев требуется создание маршрутов общественного транспорта, новых дорог, нормального освещения – и теперь жители садовых товариществ будут вправе требовать этого от местной власти.

Откуда берутся средства на самоорганизацию?

Собственники СНТ платят взносы на его содержание, на собраниях сообща решают организационные вопросы, по мере возможностей вносят свою лепту в комфортную жизнь на территории товарищества – проводят субботники и т. д. Но это в идеале.

Все вопросы решаются индивидуально, сюда же входит учет наличия постоянного места жительства.

Источник: http://faktorion.ru/kak-prodat-zemli-selhoznaznacheniya-v-2019-godu

Рынок земли: сколько украинцы смогут заработать на ее продаже

Как продать земли сельскохозяйственного назначения в 2019 году

Правительство и парламент активно готовятся к снятию моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Уже в ближайшие дни Верховная Рада может проать за запуск свободного земельного рынка. Министерство экономического развития Украины опубликовало на своем сайте для обсуждения соответствующий законопроект о рынке земли.

В пояснительной записке к нему необходимость принятия закона обосновывается тем, что действующий много лет мораторий, то есть запрет на отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения, ограничивает права собственников земельных участков, закрепленные ч. 1 ст. 90 Земельного кодекса Украины и ст. 41 Конституции Украины.

Иностранцы смогут приобретать право собственности на землю сельхозначения в порядке наследования по закону

«Начну с того, что в Украине есть рынок земли, просто он серый, теневой, — заявил премьер-министр Украины Алексей Гончарук. – Человек, который хочет купить землю, использует юридические механизмы, не имеющие ничего общего с защитой права собственности. Поэтому правительству крайне необходимо снять советские ограничения, в том числе ограничение на легальный рынок земли.

Мы открываем рынок не сразу, потому что к этому надо подготовиться. Думали это сделать с 1 июля следующего года, затем проконсультировались с людьми, которые реально обрабатывают землю, и они сказали, что это не очень хорошая идея — делать это летом. Поэтому предлагаем ввести это с 1 октября следующего года”, — отметил премьер.

Обнародованным законопроектом предусмотрено, что приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения смогут:

  • граждане Украины;
  • юридические лица Украины;
  • территориальные общины;
  • государство.

Иностранцы и лица без гражданства смогут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в порядке наследования по закону. При этом они обязаны будут осуществить их отчуждение в течение одного года со дня приобретения права собственности.

Документом планируется установить, что совокупная площадь таких участков, находящихся в собственности гражданина или юридического лица Украины, с учетом связанных лиц:

  • в пределах одной области не должна превышать 15% земель сельскохозяйственного назначения такой области;
  • не должна превышать 0,5% земель сельскохозяйственного назначения Украины.

Приоритетное право покупки земли будут иметь арендаторы, при условии оплаты по той цене, по которой она продается.

Украинцы, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения сельского (фермерского) хозяйства, могут выкупить такие участки в собственность с рассрочкой платежа до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов.

Предполагается, что закон вступит в силу с 1 октября 2020 года.

«Я бы рекомендовал тем людям, у кого есть земля, не спешить с ее продажей»

О том, какую выгоду от открытия рынка земли смогут получить простые украинцы, сколько она может стоить и нужно ли ее продавать, «ФАКТАМ» рассказал директор Инвестиционной группы «УНИВЕР» Александр Куликов:

«Земля в экономике — это такой же актив, как и другие — деньги, акции, облигации, недвижимость и прочие. А применительно к активу всегда важна его доходность. Любой потенциальный покупатель земли всегда будет ориентироваться на экономическую целесообразность покупки и на финансовые расчеты.

В этом ключе цена земли зависит от дохода, который может быть получен за ее счет. Земли, естественно, бывают разные — с разной урожайностью и доступом к дорогам и инфраструктуре.

На одном участке можно собрать продукции на 700 долларов с гектара, а на другом — на 500 долларов, при одинаковых затратах, допустим, равных 400 долларам, на посев, сбор, стоимость оборотного капитала, удобрения и вывоз урожая. В одном случае земля даст 300 долларов прибыли на гектар, а во втором — только 100 долларов.

Премия в урожайности и, соответственно, в доходе будет заслугой качественного состояния самой земли, и это для хозяйственной деятельности самое важное. Такой доход можно приравнять к процентным доходам от вложений.

К примеру, по валютным облигациям внутреннего займа (ОВГЗ) Украины на данный момент доходность составляет до 5,25% годовых.

И если 300 долларов прибыли с гектара приравнять к этим 5,25% доходности, то есть посчитать, что ценность и риски владения землей в Украине равны риску владения государственным долгом Украины, то гектар такой земли будет стоить 5 700 долларов. И это будет справедливой ценой.

В Европе гектар земли с прибылью 300 долларов может стоить и 30 000 долларов, при этом доходность будет составлять всего 1%. Поскольку в Европе очень низкие процентные ставки и с многовековой историей применения принципа незыблемости права на частную собственность очень низкие риски!

5 700 долларов за гектар — это цена условная при свободном рынке с чистой конкуренцией. Но прибыль в размере 300 долларов за гектар могут уменьшить, например, налоги или какие-либо другие обременения, в том числе и отсутствие самого рынка земли и отсутствие полноценной защиты права собственности.

Понятие прибыли также может быть истолковано по-разному, ведь высокие ставки по кредитам и арендные платежи на землю могут ее значительно сократить.

Все эти проблемы будут накладывать на землю, как и на любой другой актив, дисконты в стоимости, и земля, владение которой будет подразумевать более высокие риски, может уже потребовать и большую доходность, в том числе и 20% годовых, а в этом случае цена будет уже равна 1 500 долларов за гектар.

Сегодня рынок земли, который существует в «сером» виде, как раз и закладывает такие риски, и условный гектар может стоить 1 500 долларов. Открытие рынка позволит создать конкурентный рынок земли и обеспечит правовую защиту собственности, что позволит уменьшить риск и убрать такие дисконты.

А это приведет к росту цены.

Но пока окончательно неизвестно, каковы будут точные опции земельного законодательства в будущем, а потому сложно сказать, насколько сильно можно будет сократить дисконты к цене земли — между стоимостью 1 500 долларов в нынешнем виде и условной эталонной ценой в размере 5 700 долларов.

И пока так же точно не известно, насколько доступной будет земля для покупки иностранцами.

Но если иностранцы смогут приобретать землю в том или ином виде, то, конечно же, иностранный капитал, как и любой другой капитал, посчитает доходность и риски и будет покупать украинскую землю, поскольку это будет выгодно с точки зрения расчета рисков и доходности.

И за счет спроса иностранцев будет расти и цена на землю до наших условных 5 700 долларов за условный гектар с прибылью 300 долларов. Но эта цена, конечно же, будет достигнута не сразу, поскольку рынок земли должен еще организоваться и устояться.

Однако закон спроса и предложения будет работать — повышенный спрос на землю будет вести к росту цены. Что касается предложения земли, то я сомневаюсь в том, что оно будет очень большим. Ведь на текущий момент сельхозпроизводители больше обеспокоены тем, как они смогут сами выкупить земли, и не помешают ли им это сделать иностранцы. Мало кто говорит, что собирается продать землю.

Снятие моратория даст собственникам право на продажу земли, но не обяжет их делать это. Поэтому я бы рекомендовал тем людям, у кого есть земля, не спешить с ее продажей. Ведь все идет в динамике.

Приток денег в страну из-за открытия рынка земли в будущем сам по себе улучшит макроэкономическое положение Украины и приведет к росту экономики. Что еще больше снизит процентные ставки в стране и уменьшит доходность в украинских активах, в том числе и в валютных ОВГЗ, и в земле.

А тогда наш эталонный гектар с прибылью 300 долларов будет, возможно, дороже”, — подытожил Куликов.

Стоит отметить, что, по мнению экспертов, открытие рыка земли может существенно повлиять на укрепление национальной валюты. Но при условии, что иностранные инвесторы смогут вкладывать свои активы в украинскую землю и сельское хозяйство.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/319014-rynok-zemli-skolko-ukraincy-smogut-zarabotat-na-ee-prodazhe

Иностранцы, геть! Украина хочет референдум о земле

Как продать земли сельскохозяйственного назначения в 2019 году

Президент Украины Владимир Зеленский принял решение провести референдум по поводу земельной реформы в стране. На нем у граждан, как предполагается, спросят, согласны ли они на продажу земли иностранным гражданами или компаниям, которыми владеют иностранцы?

Сообщение об этом Зеленский разместил в видеообращении на . Появление этого видео означает, что президент не смог убедить украинцев, митингующих против нового закона о земле.

«Нет Распродаже Украины». Под такими лозунгами в понедельник митинговали аграрии 13 областей Украины, в том числе, в крупнейших из них: Кировоградской, Николаевской, Одесской, Львовской…
Фермеры вышли со своей техникой на главные автомагистрали страны в 17 точках и перекрыли движение.

Повод для масштабного протеста — решение правительства Украины провести до 1 декабря земельную реформу. Аграрии выступают против законопроекта о рынке земли. Документ был внесен на рассмотрение депутатов Верховной Рады (парламента) Украины еще 25 сентября.

Он должен быть рассмотрен 12 ноября в Раде. Однако в повестке дня пленарного заседания Верховной рады на вторник не оказалось проекта о создании рынка земли в стране. Это следует из опубликованного накануне на сайте парламента перечня проектов, которые запланировано рассмотреть во вторник.

Депутат парламента от фракции «Европейская солидарность» Алексей Гончаренко сообщил в , что законопроект о рынке земли был снят с повестки дня, назвав это «победой». «Вопрос рынка земли сняли! Победа! Думаю, что побоялись протестов», – отмечал политик.

Между тем в законопроекте кабмина, право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения смогут приобретать только граждане Украины, украинские юридические лица, а также территориальные общины и государство.

«Иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в порядке наследования по закону, но обязаны осуществить их отчуждение в течение одного года со дня приобретения права собственности», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Это означает, что иностранцы будут обязаны продать даже те земельные участки, которые у них были.

«В случае наследования земли иностранные компании, которые получат землю, будут вынуждены по новому закону провести ее отчуждение, то есть, передачу в собственность, точнее, продажу земли украинской компании, гражданину или государству», — поясняет Елизавета Капустина, старший юрисконсульт K legal.

Кроме того, законопроект ограничивает аппетиты собственников земли. Совокупная площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности гражданина или юридического лица Украины в пределах одной области не должна превышать 15% земель сельскохозяйственного назначения такой области и 0,5% земель сельскохозяйственного назначения Украины.

Если размеры земельных угодий превысят эти нормы, сделку на право собственности не зарегистрируют, а излишки принудительно продадут.

Граждане, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками получат льготное право выкупить их в собственность «с рассрочкой платежа до пяти лет».

И по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов.

Украина — не Таджикистан и не Конго?

Чиновники кабмина в целом хотели бы пополнить казну за счет продажи земли. Например, законопроектом устанавливается минимальная стартовая цена продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности на торгах на уровне не ниже нормативной денежной оценки.

Зеленский в понедельник обещал, что в законопроекте о рынке земли будет закреплено право продажи и покупки земли только украинскими гражданами и компаниями.

«Между первым и вторым чтением в действующий проект закона будут внесены правки, согласно которым право продавать и покупать землю будут иметь только украинские граждане и украинские компании, основанные исключительно украинскими гражданами», – сказал он в видеообращении, опубликованном в понедельник на официальных страницах президента в социальных сетях.

Также Зеленский указал, что в настоящее время украинцы «лишены права продавать или покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения, как граждане Северной Кореи, Таджикистана, Венесуэлы, Кубы и Конго».

«В других странах мира, в соседних Польше и Беларуси, в Германии, Франции, Италии, Канаде, США, Японии, Израиле, Китае рынок земли существует», — добавил он.

Президент отметил, что на Украине последние 20 лет манипулируют этим вопросом. «Старые политики запугали простых людей, посеяли в их головах ряд мифов, убеждая, что этого нельзя делать.

А вас не удивляет, что старые политики начали заботиться о народе? Возможно, вопрос в другом, возможно, они лоббируют чьи-то интересы, интересы тех, кому просто выгодно, чтобы украинцы не владели землей? Просто подумайте», — уговаривал Зеленский, но не убедил.

Уговаривал и премьер Алексей Гончарук. По его подсчетам, тоже все будет хорошо, если провести продажу ряда госкомпаний, приватизацию банков, железной дороги, почты и смягчить правила владения землей.

По словам премьера, либеральная версия реформы по продаже сельхозземель иностранным инвесторам может ускорить годовой рост украинского ВВП более чем на 3 п.п., а самая консервативная — на 0,5 п.п.

В украинских СМИ звучали и вовсе радикальные оценки эффекта от проведения земельной реформы — прирост ВВП на 5-7%.

В общем, премьер тоже не повлиял на украинцев, как нужно. Разъяснительную работу с гражданами самостийной провел и Всемирный банк. ВБ за «открытие рынка сельскохозяйственных земель».

«Земельная реформа нужна для того, чтобы украинские фермеры могли покупать и продавать землю сельскохозяйственного назначения, чтобы они имели доступ к кредитам, возможность инвестировать и диверсифицировать источники своих доходов, а владельцы земли могли получить надлежащую им прибыль за свой самый ценный актив», — говорится в обнародованном в понедельник заявлении банка.

И снова не помогло. А МВФ и вовсе увязывает проведение земельной реформы с выдачей очередного транша кредита Украине в рамках очередной кредитной программы stand-by.

Выполнить условия сотрудничества с МВФ критически важно для Киева. По подсчетам Нацбанка Украины, стране срочно нужны от $5 млрд до $10 млрд.

О необходимости сделать рынок земли открытым на Украине говорят и митингуют по этому поводу уже несколько лет подряд. Соответствующие законопроекты уже вносили ранее в Раду. Еще при президенте Петре Порошенко. Но масштабные митинги фермеров заставили чиновников отложить принятие законопроекта. Референдум в 2017-м тоже не провели. Тем более, что на Украине нет закона о референдуме.

Между тем, украинские фермеры не зря опасаются, что иностранные компании получат если не право, то возможность вести бизнес в агросекторе Украины, считает эксперт юрфирмы K legal Капустина.

Законопроектом кабмина предполагаются изменения, позволяющие иностранцу воспользоваться правом эмфитевзиса или суперфиция (право построить здание на чужой земле), которые существовали еще в древнем Риме.

Суперфиций позволяет владеть объектом недвижимости на земле, не являясь собственником земли, на котором этот объект построен. А норма о эмфитевзисе — это право владения и использования земли с обязанностью платить арендную плату и не ухудшать состояние земельного участка, бережно к нему относиться, уточняет эксперт.

«В России таких прав у иностранного бизнеса нет, украинский законопроект более либеральный, что, наверное, и не устраивает протестующих фермеров. В России иностранцы могут только арендовать сельхозземли», — отмечает Капустина.

Права аренды, суперцифиция и эмфитевзиса будут продаваться через электронные аукционы. Отличие аукциона от конкурса в том, что побеждает тот, кто предложит больше денег. Видимо, украинцы, рядовые работники агросектора опасаются, что не смогут предложить такие же высокие цены, как иностранные инвесторы, предполагает эксперт.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/2019/11/11/12807482.shtml

Закон о рынке земли уже в Раде. Что в нем?

Как продать земли сельскохозяйственного назначения в 2019 году

Анастасия Зануда ВВС News Украина

Копірайт зображення UNIAN Image caption Уже через год земля в Украине может стать настоящим товаром

Правительство подало на рассмотрение парламента законопроект, который должен запустить продажу земли сельскохозяйственного назначения в Украине.

Это чуть ли не первый случай, когда проект закона разместили изначально не на сайте Верховной Рады, а на сайте министерства, занимающегося его разработкой, – развития экономики, торговли и сельского хозяйства. Кроме того, главные тезисы проекта также обнародовал в своем министр экономики Тимофей Милованов.

Проект, который впоследствии был опубликон на сайте парламента, несколько отличается от обнародованного министерством.

Параллельно с этим в парламент свой законопроект подали и депутаты во главе с лидером “Батькивщины” Юлией Тимошенко. Но текст этого проекта пока отсутствует.

Авторы правительственного проекта считают, что документ должен сформировать “законодательное поле для введения рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения”, а также обеспечить конституционное право граждан свободно распоряжаться своей собственностью.

В результате, как рассчитывают авторы земельной реформы, аграрная отрасль будет развиваться, инвестиции возрастут, вырастет и стоимость земли, поскольку сделки купли-продажи выйдут из тени.

Ранее ожидалось, что запуск рынка земли состоится после принятия отдельного закона “Об обращении земли”. Собственно, такой вариант предлагали и во Всемирном банке, который пытался спрогнозировать последствия введения рынка земли.

Однако новое правительство решило пойти по пути внесения изменений в уже существующие законы, в том числе и в Земельный кодекс. Сам проект закона, который должен кардинально решить земельный вопрос, содержит 4 страницы. Сравнительная таблица к нему – 9 страниц.

Земельный кодекс, закрепивший гарантии права собственности на землю, был принят в 2001 году. Одновременно с этим был введен временный запрет на отчуждение земель сельхозназначения.

Тогда объясняли, что через некоторое время будет подготовлена вся законодательная база для успешного внедрения рынка земли. С тех пор Верховная Рада только регулярно продлевала мораторий на продажу земли. Последнее такое продление состоялось в конце 2018 года и действует до конца этого года.

За время действия моратория, считают в правительстве, в Украине сложился теневой рынок земли, на котором активно используются коррупционные схемы, а отсутствие конкуренции привело к падению арендной платы.

Кроме того, за это время, как заявил президент Зеленский, умерло около 1 млн владельцев участков, которые так и не смогли воспользоваться своим правом распоряжаться землей.

То, что владельцы земли де-факто не могут ею распоряжаться, подтвердил и Европейский суд по правам человека, который в мае 2018 года вынес решение в пользу двух украинских граждан, подавших жалобу на земельный мораторий.

Когда отменят мораторий?

Согласно тексту проекта, запрет на продажу земли сельскохозяйственного назначения отменят 1 октября 2020 года.

Кто сможет купить землю?

  • Граждане Украины;
  • юридические лица, образованные в соответствии с законодательством Украины
  • территориальные общины;
  • государство.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут получать землю в собственность, если они унаследовали ее. Однако они будут обязаны продать земельный участок в течение года.

Без инопланетян, но с иностранцами?

Этот вопрос, как и в предыдущие годы, вызвал наибольшее количество замечаний, критики и возражений.

На аграрной конференции, где было представлено правительственное видение земельной реформы, президент Зеленский сразу заявил: “Первое и главное: земля принадлежит украинцам”. Он также заверил, что “страшилки о китайцах, арабах или инопланетянах, которые вывезут нашу землю вагонами, – это бред”.

Однако впоследствии, отвечая на вопросы участников конференции, премьер-министр Алексей Гончарук признал, что конечными бенефициарами украинских юридических лиц могут быть и иностранцы:

“В существующей модели могут быть иностранцы. В той модели, по которой мы сейчас дискутируем, это возможно”.

По словам Гончарука, сейчас в Украине насчитывается более тысячи случаев, когда граждане других государств обрабатывают украинскую землю, хоть и не на правах собственности, а на правах аренды, и они заслужили право так или иначе принять участие в открытии рынка:

“Если сейчас ограничить и не предоставить никакого юридического инструмента для защиты подобных людей, это будет выглядеть так, словно Украина выгоняет иностранных инвесторов. Лично для меня это неприемлемая история”.

По словам премьера, иностранцы также приносят современные технологии и инвестиции в украинское сельское хозяйство, создают рабочие места.

“Бояться нужно не юридических лиц. Не иностранцев или украинцев. Нужно бояться “черных “денег”, – также прокомментировал “фобии”, связанные с рынком земли министр экономики Тимофей Милованов.

Есть ли какие-то ограничения?

  • Совокупная площадь участков “в одних руках” (включая связанных лиц или юридических лиц, имеющих общего конечного бенефициарного владельца) не может быть больше 15% в одной области и 0,5% в Украине.
  • Арендатор будет иметь “преимущественное право” на покупку земельного участка.
  • Владельцы фермерских хозяйств на земле, принадлежащей им по праву постоянного пользования или наследования, будут иметь право выкупить землю с рассрочкой в ​​5 лет по цене нормативной денежной оценки такой земли без торгов.
  • Землю не смогут покупать физические или юридические лица, в отношении которых действуют санкции и список которых вводится решением СНБО, согласно закону “О санкциях”. Прямого запрета на покупку земли российскими гражданами или компаниями нет.

Без “совка” и “схематоза”?

По словам президента Зеленского, очень важно, чтобы право на владение землей было настоящим, а не “гибридным”.

“Очень важно: “полноценное” – это право владеть, пользоваться и распоряжаться своей землей, – заявил Владимир Зеленский. – Иначе у нас начинается Советский Союз, “совок”. Когда граждане получали якобы свои квартиры, но не могли их продавать легально. И это – неправильно. Что появилось в результате? Незаконные “серые” схемы и махинации. То же сейчас происходит у нас с землей”.

О том, что определенное “обращение” земли в Украине уже существует, заявил и министр экономики.

“Я хочу подчеркнуть – мы не запускаем оборот земли, ведь он уже есть. Мы хотим вывести его из тени, сделать его прозрачным и обеспечить одинаковые правила игры для всех украинцев”, – заявил Милованов.

Копірайт зображення UNIAN Image caption Чиновники утверждают, что на рынке земли хотят поддержать фермеров. Однако на удешевление кредитов в проекте бюджета пока что заложено 4,4 млрд грн

Вместе с тем, чиновники отмечали и то, что главная “целевая аудитория” свободного рынка земли – не большие, а средние и малые фермерские хозяйства, которых нужно поддержать финансово при открытии рынка.

“Рынок земли может быть открыт только при условии, что у украинского гражданина, украинского бизнеса и фермера есть доступ к финансовым ресурсам, который позволят ему принять активное участие в этом рынке, с одной стороны, а с другой – если такой гражданин и фермер будут защищены , если не будет рейдерства, коррупции и прочего “схематоза”, – заявил премьер-министр Алексей Гончарук.

На сегодня в бюджете заложено 4,4 млрд грн на удешевление кредитов для фермеров.

“Это будет сделано в двух формах. Форма номер один – прямое дотирование ставки. Форма номер два – создание фонда, в который будут вносить средства, в том числе и наши международные партнеры, чтобы гарантировать часть кредита, чтобы банки выдавали кредиты с большей готовностью”, – заявила министр финансов Оксана Маркарова.

По данным, приведенным в пояснительной записке к законопроекту, в настоящее время тремя четвертями сельскохозяйственных угодий владеют частные лица – это более 30 млн га.

В Украине в общей сложности 42 млн га земли сельскохозяйственного назначения.

Что говорят люди?

Копірайт зображення UNIAN Image caption Украинцы традиционно негативно относятся к рынку земли

Согласно результатам опроса, проведенного Фондом “Демократические инициативы” и социологической службой Центра Разумкова в сентябре 2019 года, 49% украинцев не поддерживают закон о рынке земли. Поддерживают – лишь 31%.

Но, как отметила директор Фонда Ирина Бекешкина в интервью ЛигаБизнесИнформ, если спросить респондентов “должен ли человек, владелец земли, иметь право ее продать?”, то та же половина отвечает, что владелец имеет такое право.

По словам Ирины Бекешкиной, опрос также свидетельствуют, что почти половина владельцев земли сдают ее в аренду, а не обрабатывают. “Обрабатывают только 48% владельцев. Причем 38% ведут на ней фактически натуральное хозяйство, для себя выращивают продукты, а не на продажу”, – заявила ученый.

Другой опрос, также проведенный в сентябре Киевским международным институтом социологии, показал, что 52% опрошенных не поддерживают отмену моратория на продажу земли, а 64% опрошенных считают, что этот вопрос должен решаться на референдуме.

Положительно относятся к отмене моратория на продажу земли 35% опрошенных.

Следите за нашими новостями в и Telegram

Источник: https://www.bbc.com/ukrainian/features-russian-49869157

Земля / Быстрый поиск | «Дебет-Кредит» – Бухгалтерские новости

Как продать земли сельскохозяйственного назначения в 2019 году

  • При открытии рынка земли 1 га будет продаваться на уровне 2200 долларов, – Минэкономики В Минэкономики назвали стоимость гектара при открытии рынка земли
  • Важно Открытие рынка земли: законопроект принят в I чтении Согласно законопроекту №2178-10, с 1 октября 2020 года будет отменен запрет на отчуждение земель с/х назначения всех форм собственности
  • Минэкономики вводит систему мониторинга оборота земель Минэкономики представило концепт системы мониторинга использования и оборота земли
  • Автоматическая оценка объектов недвижимости с 2020 года: очередной законопроект Законопроектом №2047-д предлагается с 1 января 2020 года ввести новую модель оценки объектов недвижимости. Она позволит проводить автоматическую оценку в максимально короткие сроки и ускорит процедуру заключения сделок с недвижимостью
  • В Украине запустили сайт по земельной реформе Cайт дает ответы на актуальные вопросы по земельной реформе в Украине
  • Госгеокадастр открыл расширенные данные о земельных участках Госгеокадастр начал обнародовать выводы о рассмотрении проектов землеустройства относительно отвода земельных участков. Информация будет обновляться автоматически один раз в сутки
  • Как будуть продавать земли: зарегистрирован законопроект Согласно предлагаемым изменениям, земельные торги будут проводиться в единой электронной торговой системе в форме электронного аукциона в режиме реального времени в сети Интернет
  • Правительство приняло решение по удешевлению кредитов для сельхозтоваропроизводителей Правительство приняло концептуальные направления удешевления кредитов сельхозтоваропроизводителям для покупки земель сельхозназначения
  • За какие земельные участки физлицо-«единщик» IV группы уплачивает земельный налог? Объектом налогообложения для плательщиков единого налога IV группы является площадь сельскохозяйственных угодий
  • Договор аренды земли закончился: должен ли арендатор платить арендную плату? В случае прекращения договора аренды СХ должен платить арендную плату за земельные участки до даты их возвращения
  • Когда завершится инвентаризация земель в Украине? Госгеокадастр хочет завершить инвентаризацию земель до вступления в силу закона о рынке земли
  • Земля под многоквартирным домом: кто и когда должен платить налог? Налоговики продолжают давать разъяснения относительно платы за землю под многоквартирным домом
  • Кабмин утвердил проект закона о рынке земли Законопроект предлагает разрешить покупку земли гражданам Украины, юридическим лицам, территориальным общинам и государству
  • Сельские советы объединили в ОТГ: какая ставка для платы за землю? Если советом ОТГ не принято новое решение об установлении местных налогов и сборов, то следует применять ставки, утвержденные решениями соответствующих городских советов, которые объединились в территориальную громаду
  • Какие изменения предлагает Правительство относительно продажы сельхозземли: законопроект МЭРТ обнародовало проект закона, которым предлагается с 01.10.2020 года отменить запрет на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения всех форм собственности
  • Утверждены формы распорядительных документов для проверок в сфере землеустройства Минагрополитики утвердило формы уведомления, удостоверения, приказа об устранении нарушений и акта об отказе в проведении проверки в сфере землеустройства
  • Рынок земли откроется в октябре 2020 года – Гончарук Премьер-министр Украины Алексей Гончарук анонсировал открытие рынка земли в Украине в октябре 2020 года
  • Аналитика Для освобождения от арендной платы сертификат ТПП нужен не всегда Суды до сих пор не могут определиться, нужен ли сертификат ТПП для освобождения от арендной платы за земли на территории АТО или линии соприкосновения. Сейчас ВС отдает предпочтение Переченю населенных пунктов, утвержденных КМУ. Дополнительного подтверждения не требуется
  • Утверждены формы распорядительных документов для проверок в сфере использования и охраны земель Минагрополитики утвердило формы уведомления, удостоверения, предписания об устранении нарушений и акта об отказе в проведении проверки в сфере использования и охраны земель
  • Физлицо-«единщик» предоставляет в аренду недвижимость без земли под ней: какие последствия НКУ не установлена возможность освобождения от уплаты земельного налога в случае предоставления в аренду здания без земельного участка
  • «Единщик» 4 группы арендует пай у физлица: какие последствия Если «единщик» 4-й группы арендует земельные паи у физлица, то такой земельный пай засчитывается в объект налогообложения единым налогом
  • Как применять коэффициент индексации нормативной денежной оценки земель Коэффициент индексации нормативной денежной оценки земель применяется кумулятивно в зависимости от даты проведения нормативной денежной оценки земель
  • С 28 августа мониторинг земель проводится по-новому 21 августа Правительством было утверждено в новой редакции Положение о мониторинге земель
  • Мораторий на продажу земли могут отменить уже до 1 декабря Президент В. Зеленский распорядился, чтобы правительство подготовило, а парламент принял до 1 декабря законопроект о рынке земель с/х назначения и отменил мораторий на продажу земли
  • Выплачиваете физлицу по договорам земельного сервитута: куда платить НДФЛ Налоговый агент должен уплачивать НДФЛ в соответствующий бюджет по местонахождению таких объектов аренды (субаренды, эмфитевзиса)
  • Физлицо предоставило в аренду пай: как облагается его доход? Доход от аренды земельного пая должен облагаться НДФЛ по ставке 18%
  • Новая кадастровая карта: онлайн-сервис в тестовой версии На основании данных Госгеокадастра создана новая интерактивная карта земельных участков Украины. Пока она находится в тестовом режиме, и у пользователей есть возможность найти земельный участок, который их интересует, как на старой, так и на новой версии такой карты
  • Физлицо предоставило в аренду землю с/х назначения: какие налоговые последствия? Объект обложения НДФЛ по операциям по предоставлению в аренду земельного участка с/х назначения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре
  • Как совладельцам платить земельный налог? Юрлица – совладельцы земельного участка самостоятельно рассчитывают земельный налог пропорционально доле, принадлежащей каждому из них
  • Является ли плательщиком земельного налога садоводческое общество? Садоводческое общество является плательщиком земельного налога за земельные участки

Источник: https://news.dtkt.ua/ru/tags/zemlya

Фермеру на заметку: что будет в Украине после введения рынка земли

Как продать земли сельскохозяйственного назначения в 2019 году

В следующем году Украине придется отказаться от очередного продления действия моратория на свободный оборот сельскохозяйственных земель. На рынке, по разным оценкам, могут быть предложены около 3 млн га угодий. К началу марта Кабинет Министров должен передать в Верховную Раду проект закона, который предусматривает продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Под давлением запада

Когда именно заработает рынок земли, спрогнозировать трудно. Известно лишь то, что затягивать этот вопрос Верховная Рада уже не сможет. Во-первых, этого требуют влиятельные структуры Запада.

Еще  весной прошлого года Европейский суд обязал Украину снять мораторий на продажу земли, поскольку это нарушает Конвенцию по правам человека.

С аналогичным требованием выступает и МВФ, который продолжает быть нашим главным кредитором.

Во-вторых, конституционные ограничения на права собственности не могут длиться вечно. Учитывая это при последнем продлении моратория на продажу земли (который будет действовать до 2020 года) Верховная Рада решила обязать чиновников подготовить проект закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Речь идет о возможной продаже сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной, коммунальной и частной собственности (такие операции должны проводиться исключительно на конкурсной основе путем электронных торгов).

Владелец, который продает землю, обязан сначала предложить ее своим арендаторам (они имеют преимущественное право на приобретение земли), а в случае отказа – другим пользователям.

Обязательное условие для свободного оборота сельскохозяйственных земель – завершение их инвентаризации с одновременным внесением полученных данных в Государственный земельный кадастр. Но отсутствие у власти стратегического видения главных целей и задач возникает множество вопросов. Ведь сам по себе рынок земли не может быть самоцелью.

По формуле ренты

Законодательные инициативы открывают широкие двери для продажи земель, но при этом не дают четкого ответа на их оценивание. Это означает, что сотки и гектары уйдут с молотка по действующим правилам, связанными с нормативной и реальной оценками земли.

Нормативная цена земли равна стократно размера земельного налога за нее. Для ее определения пользуются нормами еще двух законов – «Об оценке земли» и «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Кроме того, существует ряд нормативных методик. Например, прибыльный способ предусматривает анализ и прогнозирование чистой прибыли (полученных от эксплуатации земельного надела).

Сравнительный – связан с оценкой стоимости соседних (аналогичных) наделов. Третий способ – метод остатка земли: он состоит в детальных расчетах финансовых затрат, которые необходимо осуществить для улучшения урожаев. Речь идет о расчете убытков (в случае искусственной замены почвы, внесение удобрений, мелиорации почвы и т.д.).

По реальной оценке земли, то сегодня она вычитается из той ренты, которую приносит данный участок: определяется с учетом денежной суммы, что приносит ежегодный доход (в виде банковского процента).

То есть продавец-землевладелец рассчитывает получить по меньшей мере такую ​​сумму, которая в дальнейшем принесет доход в виде банковского процента – равнозначного летней ренте с данного земельного участка.

В свою очередь покупатель получает не саму землю, а доход, который она должна приносить.

Следовательно, цена земли – это капитализированная земельная рента, или рентный доход за определенное количество лет, которым компенсируется сумма сделки. В таком случае, как утверждают специалисты, оценку земли целесообразно определять по формуле:

ЦЗ = (ЗР: NБ) х100%,

где ЦЗ – цена земли; ЗР – земельная рента; NБ% – норма банковского процента.

Например, ежегодная рента с 1 га земли составляет 7000 гривен, а банкиры предлагают в среднем 10% годовых. Исходя из этого, 1 га будет стоить в пределах 70 000 гривен. Таким образом, потенциальный покупатель может отнести в банк свои кровные и получать такие же доходы, как и землевладельцы (которые рассуждают так же, вынашивая свои планы на будущее).

Конечно, в нынешних реалиях такие расчеты выглядят скорее теоретическими, чем практическими. Ведь конкретная цена земли как товара будет определяться конъюнктурой рынка – спросом и предложением, достаточно ясно (может расти или уменьшаться в зависимости от изменения цены).

Величина спроса зависит от различных факторов: размера земельного налога, транспортных коммуникаций, электросетей и даже инфляции (поскольку земля – ​​реальный актив).

На земельную стоимость также влияют снижение доходов фермерских хозяйств, местоположение, плодородие и тому подобное.

Оценка участка должно базироваться на результатах геодезических и геологических исследований (информации о составе почвы, уровень протекания грунтовых вод, рельеф).

При этом следует обратить внимание и на кадастровую оценку, которая позволяет количественно установить уровень ценности участка среди окружающих земель (ориентировочную стоимость). Более подробно говорить о рынке земель можно будет только после того, как он заработает. На данный момент можно руководствоваться только пожеланиями со стороны землевладельцев и арендаторов.

Кто сколько даст?

Земля в Украине дорожает из года в год. Это вызвано рядом причин: повышением размеров земельной ренты (вследствие роста индустрии отдыха и туризма), высоким спросом на сельскохозяйственную продукцию и медленным ростом урожаев.

Также не надо забывать, что в результате процессов урбанизации значительная часть земель изъята из сельскохозяйственного оборота и передана под строительство небоскребов, дорог, «рукотворных» морей (вспомнить хотя бы о Киевском водохранилище, ради которого в советские времена уничтожили около полутора десятка окружающих сел).

Эти и другие факторы указывают на то, что рынок земельных отношений будет развиваться, а вместе с ним – пользоваться повышенным спросом и сама оценка земли. После снятия моратория ожидается рост цен, как это наблюдалось в соседней Польше (где стоимость одного гектара иногда подпрыгивала до 10 000 евро).

По мнению экспертов, стартовая цена за 1 га сельскохозяйственной земли в среднем составит $ 2 500 (около 70 000 гривен). По крайней мере так считает доктор экономических наук, заведующий отделом земельных отношений и природопользования Института аграрной экономики Ольга Ходаковская.

По ее данным, свои земельные паи хотят продать около 10,4% владельцев. Если говорить языком цифр, то предложение на рынке земель составит 1,5-2,8 млн га сельхозугодий.

В то же время для трети землепользователей (32%) приемлемой для выкупа земель является цена, не превышающей $ 500 за 1 га. Еще 22,2% могут предложить землевладельцам вдвое больше – около $ 1000. Доля лиц, которые могут заплатить $ 2000, составляет лишь 10,7%. Указанные суммы свидетельствуют об очевидной попытке потенциальных покупателей и продавцов выдавать желаемое за действительное.

Принцип «кто больше даст» может привести к тому, что значительная часть земли окажется в руках представителей иностранных структур (через подставных лиц), которые будут спекулировать земельными участками в Украине.

Как это возможно реализовать на практике? Схема довольно проста: на первом этапе создается общество с ограниченной ответственностью «А» с последующим распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% – нерезидент, 1% – физическое лицо, гражданин Украины).

На втором – создается ООО «Б» с новым распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% – ООО «А», 1% – физическое лицо, гражданин Украины).

И именно это ООО ( «Б») уже не будет иметь признаков иностранного предприятия (о котором упоминается в Земельном кодексе), поскольку де-юре основано гражданином Украины и юридическим лицом Украины.

Еще один вариант возможен при создании ООО «нужным» гражданином Украины, а после госрегистрации права собственности осуществляется выкуп долей в уставном капитале непосредственным заказчиком – иностранным субъектом.

Впрочем, юристы могут назвать еще с десяток способов обойти ограничения на продажу земли нерезидентам, установленные Земельным кодексом.

Это вызвано тем, что действующее законодательство не содержит существенной запрета на то, чтобы иностранные компании или граждане других государств выкупали доли в уставном капитале юридических лиц (имеющих в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения).

Такой путь капитализирует аграрные отношения, но не способствует формированию реального владельца и хозяина земли.

Процедура

По данным Государственного земельного кадастра, уже внесены данные о 18 млн участков с 25 млн имеющихся (эту информацию еще нужно согласовать с Государственным реестром прав на недвижимое имущество).

Перед введением рынка нужно завершить инвентаризацию государственных земель. А именно снятие моратория нужно проводить в два этапа: сначала снять запрет на отчуждение земли коммунальной и государственной собственности, в дальнейшем – предоставить разрешение на отчуждение частных участков через проведение прозрачных торгов.

В любом случае на этом рынке нужно навести порядок, поскольку там процветают теневые схемы: значительную часть земель еще не зарегистрировали и незаконно передают в аренду.

Также надо четко очертить круг субъектов, которые будут покупать земли сельскохозяйственного назначения. Сейчас это юридические и физические лица, которые не имеют подтверждения о своей аграрной квалификации.

Сегодняшняя стоимость 80% участков, которые выставлены на продажу, гораздо завышена. Такие цены, как правило, продиктованы не условиями рынка, а лишь желанием продавцов. Чтобы избежать подобных ошибок, надо воспользоваться выводами экспертов.

Новые законодательные инициативы предусматривают деятельность лицитатора – физического лица со спецподготовкой, которая непосредственно проводит аукционы и фиксирует самую высокую цену во время проведения земельных торгов. Лицензированием субъектов этого вида деятельности будет заниматься орган исполнительной власти – Государственное агентство земельных ресурсов Украины.

Публичные торги должны начинаться с объявления лицитатором стартовой цены с одновременным ударом гонга (молотка). Если в течение трех минут никто не отреагировал, лот снимается с продажи. Всем участникам, которые отказались приобрести землю, гарантийные взносы не возвращаются. Землю продадут тому, кто предложит самую высокую цену.

Победитель обязан в течение 10 банковских дней заключить договор купли-продажи и перечислить средства на соответствующий номер банковского счета. Срок оплаты может быть продлен с согласия заказчика, но не более 30 календарных дней. Если же победитель отказывается подписать протокол, то автоматически лишается права на дальнейшее участие в аукционе.

Стартовая цена сельскохозяйственных земель, относящихся к государственной собственности, не может быть ниже ее стоимости: она определяется на основании результатов экспертной денежной оценки (которая проводится в соответствии с методикой, утвержденной Кабмином).

С момента продажи участка сельскохозяйственного назначения не допускается изменение его целевого назначения в течение 10 лет.

Зарубежный опыт

По данным различных исследований, средняя цена за 1 га сельскохозяйственной земли в Венгрии составляет $ 4000, Эстонии – $ 5000, Румынии – $ 6000, Польше – $ 11 000. Самыми дорогими считаются земли Нидерландов и Швейцарии, где цены за 1 га достигают $ 63 700 и $ 70 000 соответственно.

Запрет на продажу сельскохозяйственной земли установлена ​​в американском штате Айова, Канаде, а также Израиле: там только разрешено брать землю в долгосрочную аренду – до 50 лет.

Во многих европейских странах отчуждения земли разрешается при определенных ограничений. Например, в Польше преимущественно практикуют семейные фермерства, которые обрабатывают около 80% земель.

Максимальная площадь участка для одного владельца – 500 га. Земельный рынок находится под пристальным контролем государства – Агентства сельскохозяйственной собственности (которое выкупает землю по рыночной цене).

А вот разрешения на покупку земли иностранцами отменили еще в 2016 году.

В Дании земельные участки сельскохозяйственного назначения могут продавать только при условии сохранения их статус-кво. Покупатели должны прожить последние восемь лет в сельской местности и заниматься только фермерством. Продавать землю разрешается только для нужд физических лиц – фермеров (максимальный лимит – до 150 га).

Зато у немцев все наоборот: 55% сельскохозяйственной земли принадлежит мощным по европейским стандартам агропредприятиям (или обрабатывается ими на правах аренды). Лимит колеблется от 400 до 500 га.

Остальные земли – в собственности средних и мелких фермеров. Ограничений для покупки иностранцами нет.

Но надо учитывать порядок отчуждения земель с разрешения местных органов власти: они должны получить обоснование со стороны потенциального покупателя и подтверждения его профессиональной подготовки.

В Болгарии купить землю могут граждане страны, члены Европейского Союза, юридические и физические лица, которые находятся там более пяти лет (речь идет только о представителях тех стран, с которыми заключены международные соглашения). На землю свободная, лимиты земельной собственности отсутствуют. Такая же ситуация и в Эстонии, где иностранцы могут приобрести землю для фермерских целей и даже изменять его целевое назначение (через пять лет).

Источник: https://uteka.ua/publication/news-14-delovye-novosti-36-fermeru-na-zametku-chto-budet-v-ukraine-posle-vvedeniya-rynka-zemli

Цитадель права
Добавить комментарий