Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Как уменьшить кадастровую стоимость земли физическому лицу – Юридический ликбез

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Как уменьшить кадастровую стоимость земли физическому лицу

Где заказать справку о кадастровой стоимости земельного участка Кадастровая стоимость — это налоговая база, определить которую можно путём обращения в местное отделение кадастра и картографии. По запросу вам выдадут стоимость участка в виде кадастровой справка о кадастровой стоимости земельного участка (выписки) или выписки из ЕГРН.

Сроки получения выписки при заказе в Росреестре — до трех рабочих дней (могут быть задержки), поэтому рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку из ЕГРН в течение часа (стоимость та же — 250 рублей).

Также, вы можете узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на публичной карте РосРеестра, либо получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка интересует многих по следующим причинам. Все владельцы земельных участков должны каждый год вносить в госбюджет сумму земельного налога, которая составляет 0,3% его стоимости по кадастру.

С 2015 года эта стоимость приближена к рыночной, поэтому возросла и сумма налога. Для многих организаций и простых граждан, имеющих в собственности землю, стал актуален вопрос: возможно ли снизить расходы? Спрос рождает предложение.

Внимание

А если вы хотите сэкономить, то можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. Как производится расчет кадастровой стоимости Плановая оценка производится каждые 5 лет.

Этот период может быть сокращен по инициативе Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Эта организация вправе осуществлять переоценку выбранных ей участков земли.

В любом случае стоимость земли может быть изменена не раньше чем через три года после предыдущего расчета. Рыночная стоимость земли также определяется в зависимости от ее кадастровой оценки.

Определить примерную кадастровую стоимость можно с помощью специальных интернет-сервисов. Однако данные такой калькуляции могут сильно отличаться в ту или другую сторону от официальной оценки.

В любом случае собственник может на абсолютно законных основаниях принимать меры для пересмотра кадастровой стоимости в сторону уменьшения. Как определяется сумма налога Этот налог является статьей регионального бюджета.

Способы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Важно

Удельный показатель кадастровой стоимости На размер данной величины влияют:

  • характеристики местности;
  • целевое назначение;
  • местонахождение участка (как далеко от центра);
  • инфраструктура (транспорт, предприятия социальной сферы и др.);
  • категория земли.

Кадастровая стоимость рассчитывается по специальным формулам, в которой учитываются все эти данные. Для разных ситуаций разработаны различные формулы. Стоимость по кадастру земли с обременением определяется по пониженному коэффициенту.

Это связано с тем, что ценность участка для землевладельца и получаемая им выгода от его использования снижена. При формировании дачных или садоводческих обществ также применяется удельный показатель для расчета стоимости участков.

В этом случае определяется средний показатель для всего товарищества, которую перемножают с площадью конкретного участка.

Как уменьшить кадастровую стоимость

Исключить это можно, сопоставив имеющиеся показатели с данными удельной кадастровой стоимости. Удельная цена Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков представляют собой усредненные показатели кадастровой стоимости. Высчитываются они с учетом множества характеристик земельных угодий и по разным формулам. Так на установление цены влияет:

  • близлежащая инфраструктура;
  • назначение земли;
  • категория участка;
  • доступность и многое другое.

Формулы для расчета и объединения всех необходимых показателей подбираются с учетом наличия обременения владения или, наоборот, начала его использования.
Так, участки, польза из которых извлекается уже по минимуму, получают стоимость от государства на основании понижающего коэффициента в расчетах.

Как можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в 2018 году

Предоставлять их в ведомство не обязательно лично, можно отправить заказным письмом с уведомлением о получении и описью всех вложений. Цена разбирательства Для того чтобы в дальнейшем экономить на налогах, владельцу земли придется значительно потратиться на судебных разбирательствах.

Чтобы дело не затянулось и привело к успеху, потребуется юридическое сопровождение от специалиста, услуги которого в среднем обойдутся в 25 тысяч рублей.

Кроме этого, юристу необходимо оплатить и консультации, осуществляемые еще до начала судебного процесса, а подобное оценивается в пределах 10 тысяч рублей.
Также необходимо заключение независимого оценщика, работа которого оценивается в 10 тысяч рублей.

На этом самые серьезные затраты заканчиваются, но заплатить еще потребуется за внесение изменений в реестр, подачу иска и получение выписки из ЕГРН.

Земельные вопросы

Для обжалования гражданами и юридическими лицами (собственниками и арендаторами) результатов кадастровой оценки при каждом органе государственной власти, осуществляющем функции кадастровой оценки, на территории соответствующего субъекта РФ создается специальная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Если комиссия отклоняет заявление юридических лиц о пересмотре кадастровой стоимости, или не рассматривает его в установленный срок, истец может оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде. Для физических лиц обращение в комиссию не является обязательным, с заявлением можно обратиться в суд напрямую.

Заявление на обжалование результатов оценки кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в течение 5 лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов.

Как снизить кадастровую стоимость на землю? практический опыт

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка Снижение кадастровой стоимости земельного участка возможно, если:

  • Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
  • В массиве овраг, обрыв или болото;
  • Оформлен публичный (безвозмездный) сервитут.

Перечисленные характеристики, снижающие процент коэффициента полезного действия участка, используют для снижение кадастровой стоимости опытные юристы. Действия, направленные на опротестование стоимости руководствуются ФЗ РФ «об оценочной деятельности РФ», статьёй 24.18.

Оспаривать кадастровую стоимость нужно:

  1. При постановке участка на кадастровый учёт;
  2. При возникновении порчи части участка в результате уничтожения верхнего плодородного слоя почвы, при стихийных бедствиях, при проведении военных действий и т.п.

Образец заявления во всех отделениях неизменен и обязательно включает в себя паспортные и контактные данные заявителя, помимо самого текста запроса. После сдачи пакета документов на рассмотрение сотрудник учреждения обязательно должен выдать заявителю расписку об их принятии и указать дату, когда следует явиться за решением и с данными документами.

Как долго осуществляется процедура После подачи заявления в представительство Росреестра сотрудники в течение одной недели проверяют только правильность собранного пакета документов и решают, будет ли заявление принято к рассмотрению. После этого периода, если заявку не отклоняют, документы поступают на рассмотрение уже непосредственно комиссии, которая работает с документами в течение 30 дней.

Если заявление отклоняют, но владелец не согласен с подобным решением, он вправе оспорить данное решение, но уже в судебном порядке.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит.

Источник: https://pravolikbez.com/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-zemli-fizicheskomu-litsu/

Где посмотреть кадастровую стоимость земельного участка?

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Собственники и арендаторы земли обязаны платить налог на участок.

С 2016 года сумма этого налога зависит от кадастровой стоимости, установленной экспертизой. При этом кадастровая стоимость земельного участка может превышать его реальную рыночную цену.

Далее расскажем о том, как рассчитывается кадастровая стоимость и как можно её уменьшить.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка?

Каждый объект недвижимости имеет свою цену, будь то сооружение, здание или земельный участок. Согласно российским законам, стоимость может быть рыночной (РС) или кадастровой (КС).

В первом случае имеется в виду цена, по которой участок земли может быть продан на рынке. Во втором — стоимость участка с точки зрения госорганов.

Согласно приказу Минэкономразвития РФ № 358 от 07.06.2016 г., кадастровая стоимость не должна превышать рыночную.

Однако эта норма не всегда работает ввиду ряда причин (например, неверно выбрана методика оценки, допущены ошибки в расчётах и пр.). Последствия неправильных расчётов сказываются на собственниках и арендаторах, которые терпят финансовые убытки.

Ведь именно кадастровая стоимость влияет на размер:

  • арендной ставки;
  • налога на землю или с её продажи;
  • суммы штрафов.

Согласно ФЗ-№ 237 от 03.07.2016 г., право проводить процедуру оценки принадлежит сотрудникам специальных бюджетных учреждений, а также лицензированным частным оценщикам.

Как определяется КС?

Определение кадастровой стоимости проводится в 3 этапа:

  • решение о проведении оценки;
  • оценивание;
  • утверждение результатов.

В 2019 году кадастровая стоимость считается главным критерием оценки любого объекта недвижимости. Именно от кадастровой стоимости зависят исчисления земельного налога, арендных платежей, проведение сделок с земельным участком и пр.

Как рассчитывается?

Задача оценщика — объективно определить стоимость участка. На оценку влияет множество факторов, таких как:

  • регион;
  • экономическая ситуация;
  • местоположение объекта;
  • удалённость от ценообразующих факторов;
  • категория земли;
  • вид разрешённого использования;
  • наличие коммуникаций, построек или «недостроя».

К примеру, участок земли в престижном районе населённого пункта и объект, расположенный вдалеке крупных городов, оценивают по-разному. Участок, относимый к поселению, будет отличаться по цене от земель сельхозназначения.

Эксперт не рассматривает каждый участок индивидуально. Их распределяют на группы и подгруппы. Для оценки кадастровой стоимости применяют один из методов массовой оценки.

Например, сравнительный метод предусматривает расчёт оценки в зависимости от количества сделок купли-продажи в данной местности на аналогичные объекты. Такой подход считается предпочтительным; остальные используют в тех случаях, когда нет возможности применить сравнение.

Существует также «доходный» метод, когда участок оценивают, исходя из потенциального дохода, который объект может принести, например, прибыли от аренды.

«Затратный» метод актуален при оценке земель, принадлежащих садовому товариществу. Такие объекты редко продаются, дохода с них не получают, но можно учесть расходы: на строительство дорог и ремонт.

«Комбинированный» метод сочетает в себе предыдущие подходы. Если объект невозможно оценить, применяя вышеуказанные методы, его рассматривают индивидуально.

Результатом применения методов является определение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) для данной группы или подгруппы земель. Конечная кадастровая стоимость конкретного участка вычисляется просто: УПКС умножается на количество квадратных метров.

К примеру, показатель в одном населённом пункте составил 1000 р. за м². Следовательно, кадастровая стоимость надела площадью 10 соток составит 1 млн. руб.

Как узнать, сколько стоит земля по кадастровой стоимости?

После того как КС участка земли прошла этап утверждения, её можно легко узнать, причём несколькими способами:

  • на сайте Росреестра;
  • в территориальном кадастровом органе;
  • на публичной кадастровой карте;
  • в МФЦ;
  • через фонд данных государственной кадастровой оценки.

Онлайн-сервис Росреестра позволяет быстро и бесплатно получить достоверные сведения о кадастровой стоимости любого надела земли: садового, дачного, ИЖС. Чтобы получить необходимые данные о КС, нужно всего лишь знать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости.

Как получить справку? Чтобы получить официальный документ – выписку из ЕГРН — придётся обратиться в МФЦ, кадастровую палату или на сайт Росреестра с соответствующим заявлением.

Выписка из ЕГРН о КС предоставляется бесплатно. В случае необходимости получения выписки об основных характеристиках земли и зарегистрированных правах, стоимость услуги для физлиц составит 250 р. (за электронный документ) или 400 р. (за документ на бумаге).

Срок получения — 3 и более рабочих дня. Знать КС своего или покупаемого участка весьма полезно. Это даёт возможность реально оценить рыночную стоимость земли и построек, узнать размер налогов и потенциальных штрафов. Если выяснится, что КС завышена, то установленную стоимость можно оспорить.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Снизить кадастровую стоимость вправе:

  • собственник земельного участка;
  • арендатор;
  • владелец участка по договору соцнайма.

Собственник и арендатор земли могут выбрать один из 2 путей. Первый способ предполагает досудебный порядок уменьшения цены на объект. Для этого следует отправить запрос в кадастровую комиссию, которая имеет право пересматривать установленную КС недвижимости.

Но стоит учитывать, что комиссия не всегда бывает объективна, поэтому результаты пересмотра не всегда удовлетворяют собственника недвижимости.

Второй путь – разбор дела в суде. В данном случае собственник земельного надела подаёт судебный иск о пересмотре установленной КС на объект. При этом у него должны быть весомые доказательства необъективности текущей оценки.

Юрлица же должны поочерёдно обратиться в оба органа: сначала пойти в комиссию, а если результаты будут не в их пользу, подать иск в суд. Физические лица вправе сразу же обратиться в судебную инстанцию.

Физлицо вправе обращаться в суд на протяжении исковой давности, т. е. до 3 лет с тех пор как была утверждена КС. Что касается комиссии, то здесь сроки обращения составляют всего 6 месяцев. Если за этот период владелец не подал на пересмотр предыдущих результатов, то сделать это уже будет невозможно.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Законодательством РФ предусмотрено всего 2 основания для снижения КС земельного участка:

  1. Обнаружение некорректных, недостоверных, устаревших сведений, касающихся земельного объекта.
  2. Кадастровая и рыночная стоимость надела были определены в один период.

Под недостоверностью сведений подразумевают ошибки и неточности, допущенные специалистами-оценщиками. Помимо того, ошибки могли быть совершены в процессе работы.

По версии Верховного суда РФ к недостоверным сведениям относятся:

  • неправильно указанные условия расположения и эксплуатации земли;
  • неверно обозначенная цель эксплуатации;
  • упущенные данные (например, забыли упомянуть, что недвижимость, размещённая на земельном участке, признана аварийной);
  • различные опечатки и технические ошибки.

С 2014 г. налоговая ставка на душу населения постепенно повышается. Так что тем, кто не желает переплачивать, стоит обратиться за пересмотром КС земельного участка в том случае, если она существенно выше рыночной.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

Конечно, речь не идёт о том, чтобы самому изменить показатели КС в документах, так как это противозаконно и пользы не принесёт. Но можно обратиться в оценочную комиссию, которая проведёт процедуру по уменьшению КС земельного участка.

Некоторые собственники участка провоцируют основания для изменения КС, к примеру, намеренно портят плодородный слой почвы, оформляют безвозмездный публичный сервитут, меняют целевое назначение участка или оформляют землю на нескольких человек. Но если преднамеренно спровоцировать подобные изменения, то можно подвергнуться наказанию.

Всё нужно делать по закону. И первым шагом должно стать составление заявления в комиссию, которая функционирует при любом территориальном отделении Росреестра.

Комиссия состоит из следующих специалистов:

  • региональный представитель органа исполнительной власти;
  • сотрудник Росреестра;
  • участники союза предпринимателей;
  • оценщик из СРО.

Комиссия работает в 3 этапа:

  1. Рассмотрение заявления и документов собственника.
  2. Подтверждение объективности требований, указанных в заявлении.
  3. Заседание комиссии и вынесение решения. Как правило, собственник на заседание не приглашается, а ситуация обсуждается между членами комиссии, но иногда граждан обязывают присутствовать на заседании, о дате которого они узнают из уведомления.

Как составить заявление?

В заявлении указывается следующая информация:

  • Наименовании инстанции, в которую направляется заявление.
  • ФИО и адрес заявителя.
  • Требование о пересмотре КС земли с указанием местоположения участка.
  • Основания для оспаривания.
  • Перечень документов.

Заявление – первый и самый важный этап процедуры. Если оно составлено правильно, то процедура пересмотра КС будет инициирована. В ином случае последует отказ.

Самые частые причины отказа:

  • Нет документов, подтверждающих рациональность выдвинутых требований либо они поданы в сомнительном виде (например, ксерокопия слишком неразборчива и пр.).
  • Пропущен срок давности подачи заявления.
  • Оспариваемая КС равна рыночной.

Если заявление о пересмотре КС не было принято, то можно подавать иск о пересмотре в суд.

Сроки

Дело о КС земельного участка рассматривается на протяжении 1 месяца с момента подачи заявления. Положительное решение комиссии даст ход проведению повторной оценки надела. Максимум через 5 дней результаты оценивания будут направлены в Росреестр и ФГБУ.

А вот сроки судебного разбирательства могут затянуться. Точных сроков здесь нет, потому что каждое дело индивидуально.

Снижение стоимости через суд

Поскольку подобные дела носят административный статус, требовать снижения КС земли можно в разных судах:

  • областном;
  • краевом;
  • республиканском;
  • федеральном.

В выбранную судебную инстанцию направляется исковое заявление с требованием о пересмотре КС. Это можно сделать в течение 3 лет с момента установления цены.

Но прежде следует обязательно провести оценку рыночной стоимости участка земли, что станет ключевым доказательством необъективности установленной КС. Причем разница между КС и РС не должна быть менее 10 %.

В исковом заявлении указывается следующая информация:

  • Адрес, кадастровый номер, площадь и другие важные детали, касающиеся земли.
  • Сведения о текущей КС с указанием даты внесения изменений.
  • Показатель рыночной стоимости.
  • Описание ущемлений интересов заявителя (например, высокий налог на землю или др.).
  • Просьба о снижении КС земли с приравниванием к рыночной цене.

К иску прилагаются следующие документы:

  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы на земельный участок (копии);
  • результаты государственной оценки;
  • копия отчёта о независимой оценке с указанием актуальной рыночной цены;
  • доказательства некорректности сведений, используемых при определении КС;
  • почтовые квитанции, подтверждающие обращение за пересмотром оценки в комиссию.

Важно, чтобы независимую оценку проводила авторитетная компания. Тогда в её объективности не возникнет сомнений.

Процесс снижения КС

Судебный процесс по оспариванию стоимости земли состоит из следующих этапов:

  1. Проведение оценки рыночной стоимости земли. Результат послужит главным доказательством того, что оспаривание инициировано не зря.
  2. Подача заявления и документов.
  3. Рассмотрение дела.

На суд приглашаются:

  • заявитель;
  • представитель кадастровой палаты;
  • сотрудник Росреестра;
  • представитель органа субъекта РФ, утверждавшего некорректные результаты оценки в регионе.

Они анализируют ситуацию и обсуждают, можно ли уменьшить КС участка и имеются ли для этого основания.

Среди третьих лиц на заседании могут присутствовать соседи, бывшие собственники и другие граждане или организации, имеющие отношение к рассматриваемому участку.

Стоимость снижения оценки

Оценочные услуги независимого эксперта стоят от 15 тыс. руб. Услуги посредников обойдутся в среднем в 25 тыс. руб. Помимо того, нужно будет заплатить:

  • 350 руб. – за корректировку устаревших данных в учётной документации;
  • 200 руб. для физлиц и 1000 руб. для юрлиц – за выписку из ЕГРЮН;
  • 200 руб./4 000 руб. — за исковое заявление в суд;
  • 40 тыс. руб. — за отчёт и оформление РС земли;
  • 30 тыс. руб. – представителю клиента в комиссии;
  • 80 тыс. руб. – за представление в суде.

Как видите, в целом пересмотр кадастровой стоимости обойдётся дороговато, но зато в дальнейшем снизятся налоги на землю и другие расходы. Так что, как говорится, «овчинка выделки стоит».

Источник: http://expert-home.net/kak-uznat-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости.

Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит.

По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. 

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3.

договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается.

Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков.

Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.

2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3.

— Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили.

Теперь дело за малым, отправляем дело в суд.

При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка? -Советы юриста

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

В ноябре 2015 года в Челябинской области утверждены результаты переоценки (установления новой кадастровой стоимости) земель населенных пунктов (Приказ Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года №263-П, который вступил в силу 13 ноября 2015 года).

Что касается других категорий земель: промышленности, сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного и водного фонда, то кадастровая стоимость указанных земель была утверждена более ранними Приказами (№ 47-П от 21 марта 2013 г., № 279-П от 18 ноября 2014 г., № 48-П от 28 января 2015 г.

, № 27-П от 22 февраля 2013 г.).

На что влияет кадастровая стоимость?

  • На размер земельного налога

  • На размер арендной платы за государтсвенный или муниципальный земельный участок

Узнать кадастровую стоимость своего земельного участка вы можете из публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.599232892&z=33 — скопируйте адрес ссылки в адресную строку).

На этом Интернет-ресурсе просто нужно указать кадастровый номер вашего земельного участка и вам будет доступна вся информация о земельном участке, внесенная в ПКК на данный момент, в том числе его кадастровая стоимость.

Способы снижения кадастровой стоимости.

Отдельно стоит сказать о земельных участках, которые поставлены на учет после 13 ноября 2015 года, а также тех, которые после этой даты претерпели изменения, и в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения об их стоимости при изменении качественных и (или)количественных характеристик.

Кадастровая стоимость таких объектов определяется не оценщиком методом массовой оценки, а индивидуально органом по кадастровому учету на основании Приказов Минэкономразвития РФ № 222 от 12 августа 2006 года и № 113 от 18 марта 2011 года.

При определении кадастровой стоимости таких земельных участков кадастровая палата составляет соответствующий акт.

Снижение кадастровой стоимости таких участков может происходить в порядке исправления ошибки, возможно, допущенной органом кадастрового учета при определении кадастровой стоимости. Однако, здесь мы рассмотрим более универсальный способ: снижение кадастровой стоимости путем ее приведения к размеру рыночной на основании нового отчета об оценке данного земельного участка.

Порядок действий. Что делать?

  1. Принять решение о том, насколько выгодно будет снизить кадастровую стоимость земельного участка или объекта недвижимости.

Прежде чем начинать процесс по снижению кадастровой стоимости земельного участка, нужно определить сумму экономии на арендных или налоговых платежах за 1 год, а также за весь период действия переоценки (от 3х до 5 лет).

Для этого нужно обратиться к оценщику с запросом о том, на какую величину в Вашем случае возможно снизить кадастровую стоимость. И возможно ли. Большинство оценщиков, специализирующихся на данном виде оценки, подобную информацию дают бесплатно и в течение одного-двух дней.

На основании полученной информации пересчитать обязательные платежи.

Узнать стоимость услуг оценщика по подготовке полного Отчета об оценке рыночной стоимости участка, а так же стоимость услуг СРО, в котором этот оценщик состоит, и которое будет впоследствии выдавать заключение по его Отчету (подробнее см. ниже). Сравнить цифры и принять решение о целесообразности дальнейших действий.

  1. Заказать выбранному оценщику Отчет об оценке рыночной стоимости объекта.

  2. Третьим этапом будет независимая экспертиза Отчета оценщика в Саморегулируемой организации оценщиков.

    Этот этап необходим для подтверждения соответствия отчета федеральным стандартам оценки и действующему законодательству.

    Итоговым документом будет Экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Для того чтобы этот этап был пройден успешно, желательно обращаться к оценщику, у которого уже был положительный опыт получения экспертного заключения Саморегулируемой организации о соответствии Отчета оценщика федеральным стандартам оценки и действующему законодательству.

После проведения экспертизы и получения положительного экспертного заключения Саморегулируемой организации отчет готов для передачи в комиссию при Росреестре.

  1. Обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (далее комиссия при Росреестре).

Время от времени вопрос о снижении кадастровой стоимости решается положительно именно на этом этапе. Если же комиссия при Росреестре приняла решение не в вашу пользу и отказала в снижении кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего Вам на праве собственности или находящегося у вас в пользовании (аренде), то следующим этапом будет обращение в судебный орган (см.ниже).

Обращаю ваше внимание на то, что обращение в комиссию при Росреестре для юридических лиц является обязательным, а для физических лиц добровольным.

К заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой оценки кроме отчета оценщика и положительного заключения экспертизы должны быть приложены следующие документы (Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года):

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка (сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах). Получить кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

  • Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правами на земельный участок,

  • Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости, заявитель также представляет документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (например, могут быть не учтены корректировки по виду разрешенного использования, доступности инженерных коммуникаций).

  1. Судебное оспаривание кадастровой стоимости.

В случае получения отрицательного решения комиссии необходимо обратиться в Областной суд Челябинской области (именно этот судебный орган рассматривает дела о снижении кадастровой стоимости по первой инстанции) с административным исковым заявлением об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости либо об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии при Росреестре.

  1. И, наконец, самый радостный этап – перерасчет налоговых и арендных платежей.

Вы получаете положительное решение суда, изменяете стоимость в Государственном Кадастре Недвижимости и получаете справку с новой кадастровой стоимостью.

Все. Можете ненадолго перевести дыхание: в ближайшие 3-5 лет вы будете оплачивать налоговые или арендные платежи исходя из установленной решением суда кадастровой стоимости вашего земельного участка.

Нужно не забывать о том, что процесс снижения кадастровой стоимости строго регламентирован государством и, в первую очередь, нежелателен для самого государства, так как это снижает объем платежей, поступающих в бюджет. Таким образом, нужно быть внимательным на каждом этапе:

  • обратиться к нужному оценщику,

  • проконтролировать оценщика на предмет правильности определения даты, на которую определена стоимость участка или объекта недвижимости,

  • собрать необходимые документы для обращения в комиссию при Росреестре,

  • в конце концов, правильно составить исковое заявление и участвовать в судебных заседаниях.

Удачи Вам!

Материал подготовила Окольнишникова Ольга

Источник: https://www.cab74.ru/likbez/1315/

Цитадель права
Добавить комментарий