Жилье 2019 — что это

Свое место Три истории о том, как найти квартиру мечты — Meduza

Жилье 2019 — что это

Мало кому удается найти идеальное место для жизни с первого раза. Приходится много выбирать, переезжать, смотреть, что пошло не так, а потом переезжать снова. Вместе с «Авито» мы расспросили трех героинь, которым много раз пришлось искать жилье, как они это делали — и что для них в итоге оказалось важнее всего при выборе нового места.

Юлия Щерба, купила квартиру в Москве

Секреты успешного поиска:

  • Нашла нужный район и изучила его ногами
  • Посмотрела максимальное количество вариантов
  • Не стала затевать масштабный ремонт и обновила квартиру минимальными средствами 

Мы с мужем переезжали много раз: сначала меняли жилье в Калуге, а в 2012 году переехали в Москву и решили купить квартиру. С нами тогда жили два питбуля — нужно было место, чтобы с ними гулять. Сначала мы искали жилье на «Белорусской». Но там для прогулок с собаками были только небольшие огороженные заборами загончики.

Тогда мы купили огромную карту Москвы, повесили ее на стену и поняли, что самый большой и близкий к центру Москвы парк — Филевский. Начали смотреть квартиру в этом районе. Приезжали, ходили пешком, искали кирпичный дом близко к парку. Потом искали квартиры в подходящих домах в интернете. 

Мы уже посмотрели квартир 30, когда я нашла подходящий вариант. Это получилось совершенно случайно. Мы искали двухкомнатные квартиры, но, кажется, я по ошибке отключила выбранный фильтр, и в результатах поиска выскочила «трешка» в 200 метрах от входа в парк. 

Так как мы купили квартиру большего размера, чем рассчитывали, для собак у нас появилась отдельная комната — самая маленькая, при входе. Там мы поставили два диванчика. Еще одна комната стала нашей спальней. А третья — гостиной, где мы поставили диван с креслами. 

У нашей квартиры высокие потолки и стандартная планировка. То, что она была на первом этаже, мы расценили как плюс — так удобнее выходить на прогулку. Владельцы перед продажей сделали косметический ремонт: поменяли окна, обои, отреставрировали паркет. Квартира была в хорошем состоянии, поэтому мы решили ничего не менять — с собаками нет смысла затевать дорогой ремонт.

Сейчас мы выставили квартиру на «Авито» и хотим продать или сдать ее и снова переехать. У мужа обострилась аллергия, и собаки теперь живут в частном доме в Калуге. Критерии, по которым мы выбирали эту квартиру — парк рядом, первый этаж, — оказались не так важны. Кроме того, в 2016 году у нас родилась дочка.

Мы выбрали для нее хороший детский сад, но он в нескольких километрах от нашего дома. Каждый день я вожу ее туда на машине — по полчаса туда и обратно. Но мы с мужем считаем, что нужно переезжать в зависимости от обстоятельств, а не мириться с тем, что ты стоишь в пробках.

Проще сдать свою квартиру и снять ее там, где нам удобно. 

Дом для меня — это семья, а не обстановка. Дома должно быть комфортно и спокойно, и неважно, какая это жилплощадь и в каком она городе. Важно, с каким настроением ты забираешь ребенка из садика, как встречаешь мужа и как вы проводите время вместе. 

Иван Дубровин, управляющий директор Авито Недвижимость: на сайте можно искать по карте, что помогает клиентам просматривать жилье в разных локациях. Понравившиеся варианты достаточно лайкнуть, тогда они будут появляться в отдельном списке и их не нужно будет искать повторно. Если пользователь добавит в избранное конкретное предложение, потом он будет получать письма с новыми объявлениями, которые подходят под выбранные параметры. Для тех, кто собирается купить квартиру, на Авито Недвижимость есть услуга проверки юридических рисков жилья. Специалисты предоставят выписку из Единого государственного реестра недвижимости, а она поможет понять, не находится ли объект в ипотеке, не наложен ли на него арест, сколько было собственников, кто прописан, нет ли наследников, которые могли бы претендовать на жилье, и не фигурировала ли квартира в мошеннических схемах.

Анастасия Бацуева, во время путешествия сняла квартиру в Синтре

Секреты успешного поиска:

  • Четко определяет свой бюджет
  • Читает комментарии других гостей
  • Ищет квартиры «с характером», которые сдают обычные люди, а не агентства 

Я часто путешествую с друзьями, поэтому мы снимаем не отели, а квартиры. Как правило, мы ищем жилье «с характером», чтобы оно стало местом не для ночевки, а для впечатлений.

Хотим, чтобы в квартире было что-то уникальное: дизайнерская обстановка, терраса, выход на крышу.

В итоге такое жилье обходится каждому гостю дешевле, чем дорогой дизайнерский отель, а эмоций от него ты получаешь больше, чем от гостиницы. 

Перед тем как искать квартиру, стоит определить минимальный и максимальный бюджет. Так в одной стране можно выбрать разные варианты: пожить сначала на шикарной дорогой вилле, а затем — в квартире попроще. Пока ищешь жилье, стоит почитать отзывы — картинка не всегда соответствует реальности.

Я стараюсь читать комментарии людей, которые ставят жилью средние оценки: совсем негативные отзывы могут быть предвзятыми. Еще я проверяю, сколько квартир сдают конкретные владельцы: мне приятнее снять жилье у обычных людей, а не у агентства.

Агентства к тому же часто публикуют фотографии сразу нескольких квартир: гость рассчитывает на то, что увидел на фото, а по приезде ему предлагают въехать совсем в другое жилье. 

Когда мы путешествуем большой компанией, мы считаем, сколько спальных мест есть в квартире. Лучше выбрать жилье, в котором спальных мест больше, чем гостей.

Так каждый сможет выбрать комфортный вариант для ночевки и не получится, что кто-то остановится в шикарной спальне, а кто-то будет спать на кушетке. Еще мы заранее проверяем, есть ли рядом с жильем парковка.

В Европе мы стараемся останавливаться в историческом центре, и там или нет парковки, или она очень дорогая.

Нам часто удавалось останавливаться в действительно крутых квартирах. Например, несколько лет назад мы были в итальянском городе Риомаджоре и сняли трехкомнатную квартиру капитана дальнего плавания.

Там было много его вещей, в том числе что-то вроде паспорта моряка — документ с отметками, в каких портах он бывал. Сама квартира находилась прямо в центре и при этом — у моря.

По утрам итальянские бабушки развешивали белье и общались друг с другом, перекрикиваясь с балкона на балкон.

В этом году мы нашли крутое место в португальском городе Синтра — трехэтажную виллу в скале. Она находилась недалеко от центра, при этом — в уединенном месте около моря.

В квартире было три спальни, несколько ванных комнат и гостиная. А из спален можно было выйти на собственную террасу. Вилла оказалась уютной, со старинной мебелью и даже статуями.

Мы, с одной стороны, жили с комфортом, а с другой — погрузились в атмосферу города.

Рауф Еникеев, ведущий менеджер продукта в Авито: красивое и необычное жилье можно найти не только в поездках за границу, но и в России! Когда вы находите очень интересное предложение и не хотите, чтобы оно досталось кому-то еще, на Авито Недвижимость можно воспользоваться онлайн-бронированием. Пользователи также могут внести предоплату за первые сутки проживания, а арендодатель получит деньги только после заселения жильцов, а если возникнут сложности, вернуть средства можно после обращения в службу поддержки Авито. Объекты, которые уже прошли дополнительную верификацию, отличаются пометкой «Актуальный календарь и цена».

Алина Котлячкова, нашла места мечты в Москве и Санкт-Петербурге

Секреты успешного поиска:

  • Четко сформулировала запрос
  • Не побоялась въехать в неидеальную квартиру и переделать ее
  • Не соглашалась на компромиссы и искала жилье на тихой улице в центре, пока не нашла подходящий вариант

За последние 12 лет я переезжала восемь раз: снимала квартиры вместе с друзьями или соседями в Москве и Петербурге. Мои требования к жилью за эти годы менялись, и сейчас я четко понимаю, каким оно должно быть. 

Для меня важно жить в приятном районе в центре или рядом с ним. Это должно быть место с развитой инфраструктурой недалеко от моей работы, так как я хожу туда пешком.

Я хочу, чтобы квартира была не на первом этаже, чтобы ее окна выходили на тихую улицу и дома было светло. Внутри должен быть приличный ремонт, чистые стены, обустроенные кухня и ванная.

Желательно, чтобы на полу лежал паркет, а не линолеум и чтобы квартира была максимально пустой — к 30 годам я обросла мебелью и вещами. 

Несколько лет назад я переезжала из Москвы в Санкт-Петербург, и мы с подругой искали квартиру.

Сначала нам не повезло: мы занимались этим удаленно, и то, что выглядело приемлемым на фото, оказалось совсем неподходящим местом для жизни.

Мы думали, что снимаем двухкомнатную квартиру, а оказалось, что нам сдали бывшую дворницкую — маленькую пристройку у дома. В ней были одна спальня и одна комната, объединенная с кухней. 

Мы прожили там полтора месяца, и тут знакомая предложила посмотреть место в самом центре Петербурга. Это была огромная двухкомнатная квартира, 130 квадратных метров, со свежим ремонтом. Но абсолютно пустая — без мебели, кухни, плиты и холодильника.

Мы ее сняли, и за два месяца арендодатель все докупил в счет аренды. А еще квартира находилась на последнем этаже дома, так что мы могли вылезать на крышу. Несколько лет назад я даже праздновала там свой день рождения.

Это была квартира мечты, и я прожила в ней три года. 

Затем я решила вернуться в Москву и начала искать большую двухкомнатную квартиру в тихом центральном районе, чтобы снимать ее вдвоем с соседкой. И мне удалось! Мы нашли большую светлую квартиру на «Новослободской». 

Она отвечала почти всем нашим требованиям. Нам не понравилась только мебель, которая там была, но мы договорились с арендодателем, что сами ее продадим и купим то, что подходит нам. А еще в одной из комнат была арка вместо двери. Я согласилась занять эту комнату, и со временем мы с папой выстроили стену из гипсокартона и установили дверь. Так жилье стало идеальным. 

Дом — важное для меня место, именно из дома я часто работаю. Свободное время тоже люблю проводить одна, и у меня много домашних увлечений. Например, я люблю читать — у меня большая библиотека, которую я вожу с собой из квартиры в квартиру. Еще мне нравится готовить, и я хочу, чтобы у меня была собственная кухня. Все эти увлечения связаны с местом, в котором я живу.

Иван Дубровин, управляющий директор Авито Недвижимость: на Авито Недвижимость есть чат, в котором можно переписываться с арендодателем: задать ему интересующие вопросы и обсудить заранее все условия. Чтобы узнать больше, стоит посмотреть дату создания аккаунта: чем дольше арендодатель работает, тем больше шансов, что с ним все в порядке. У риелторов можно увидеть, какие еще квартиры они предлагают. Еще можно подписаться на профиль конкретного человека — тогда вы будете получать сообщения обо всех его новых объявлениях. Если вы переписываетесь с активным пользователем Авито, возможно, в профиле у него будут другие товары, которые он продает на площадке. Не исключено, что это поможет составить представление о его интересах.

Источник: https://meduza.io/feature/2019/07/24/dom-eto-ne-obstanovka

В петербурге растут цены на жилье. застройщики предупреждают — это начало

Жилье 2019 — что это

Средний бюджет покупки жилья в новостройке в первом квартале увеличился на 4,5%. В среднем квартиру в Петербурге можно купить за 4,6 млн руб., в Ленобласти – за 3 млн руб.

pixabay.com/nattanan23

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в январе – марте 2019 года цены на строящееся жилье росли. Если в конце 2018 года средний бюджет покупки квартиры в Петербурге и в пригородной зоне в масс-маркете составлял 3,78 млн руб.

, то уже в конце первого квартала – 4,1 млн руб. Если рассматривать отдельно город и область, цифры будут другими.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Северной столице в январе – марте покупатель строящегося жилья тратил на приобретение квартиры в сегменте масс-маркет около 4,6 млн руб.

В пригородной зоне Ленобласти затраты на покупку существенно меньше – порядка 3 млн руб. При этом оба эти показателя за три месяца 2019-го выросли: в Ленобласти на 2%, в городе – на 4%.

Многие ожидали, что с приходом 2019 года рост цен на первичном рынке региона прекратится. Мол, не растут доходы населения, и поэтому откуда взяться увеличению стоимости жилья. Однако, несмотря на это, стоимость недвижимости все равно продолжила расти, и в дальнейшем эта тенденция не будет сбавлять обороты.

Дело в том, что доходы населения не растут уже много лет. А вот стоимость жизни растет, ожидаемо увеличиваются и расходы на производство и сбыт любой продукции. Меняется и законодательство.

«На увеличение стоимости квадратного метра оказывали влияние растущая себестоимость строительства, подготовка к изменениям в 214-ФЗ, повышение НДС, высокий спрос, – говорит Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург».

– На сегодняшний день нет предпосылок к снижению темпов роста стоимости жилья».

Успеть до июля

Кроме роста цен, на увеличение среднего бюджета покупки квартиры оказывают влияние и другие факторы. «На среднюю цену сделки могут влиять два фактора – увеличение площади покупаемых квартир и рост цен, – уверен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

– В данном случае увеличение стоимости жилья оказало наибольшее влияние на бюджет покупки. В то же время уменьшения средней площади приобретаемого жилья не произошло.

В ряде локаций средняя площадь квартиры даже выросла, поскольку люди пользовались выгодными ставками по ипотеке».

По словам эксперта, в январе – феврале 2019 года наблюдался активный спрос, абсолютно нетипичный для начала предыдущих лет. Люди стремятся приобрести квартиры до повышения цен, связанного с законодательными изменениями.

При этом сами застройщики уже начали постепенно увеличивать цены.

Если летом появится ясность и будет понятно, как изменится работа на рынке для девелоперов, с сентября по декабрь текущего года произойдет небольшое подорожание квартир в тех проектах, застройщики которых будут чувствовать себя комфортно в новых условиях.

Меньше и дешевле

Существенных изменений в целом по предпочтениям покупателей не наблюдается. Рассматриваем традиционно структуру сделок в сегменте масс-маркет: этот класс занимает более 90% рынка. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в первом квартале в 2019 году в Петербурге и пригородах доля студий – 29,71%.

За 2 года показатель почти не изменился: в 2016 году – 28,9%. Вопреки распространенному мнению, самые популярные квартиры на рынке – не студии, а однокомнатные. Сейчас таких сделок 43,1%. «Двушки» приобретают 21,2% покупателей, а на «трешки» хватает только 6,3%. Структура спроса за 2016-2018 годы практически не менялась.

Нет существенных подвижек и с точки зрения выбора стадии готовности строящегося объекта. Аналитики подсчитали, что сейчас, как и год назад, квартиры в домах на «нулевом» цикле, то есть в самом начале строительства, выбирает более трети покупателей – 35%.

Хотя здесь самый высокий риск, стоимость жилья может быть ниже, в готовом доме, на 25-30% и даже больше. Поэтому это выгодное предложение. Введенные в эксплуатацию дома, где нет рисков, но продаются самые дорогие квартиры, выбирает всего 10% покупателей.

Также достаточно много людей – 23,6%, – выбирает объекты, которые еще не введены в эксплуатацию, но вскоре будут сданы: степень готовности выше 80%.

«По-прежнему сохраняется спрос на жилье в высокой степени готовности, но люди готовы вкладываться и в объекты с более поздними сроками сдачи, ведь большинство покупателей старается успеть заключить сделки по понятным для них правилам», – добавляет Ян Фельдман.

Предпосылки к росту

Что касается прогнозов на будущее. Большинство экспертов осторожны в оценках, но все сходятся во мнении – не только в краткосрочной, но и в долгосрочной перспективе цены на квартиры продолжат увеличиваться.

«В ближайшие 3-5 лет нас ждет еще более значительный рост цен на строящееся жилье, вызванный переходом от долевого строительства к проектному финансированию, – уверен Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.

– По предварительным оценкам, стоимость банковских кредитов для застройщиков составит около 10% годовых. То есть за 2 года строительства дома его себестоимость увеличится в среднем на 20%. Это неминуемо отразится на цене квартир.

Сейчас рынок не сможет переварить столь значительный одномоментный рост, поэтому увеличение цены будет постепенным. Полагаю, удорожание квадратного метра может составить порядка 7-10% в год».

Маргарита Яременко,
для «Фонтанки.ру»

© Фонтанка.Ру

Источник: https://www.fontanka.ru/2019/04/17/020/

Что готовит 2019-й год рынку недвижимости?

Жилье 2019 — что это

Нас ожидает непростой год. В 2019-м сойдутся сразу несколько факторов, делающих жилье более дорогим, а значит, менее доступным. Это повышение НДС, рост инфляции и уход от действовавшей много лет системы долевого строительства. Изменения будут постепенными, но необратимыми.

Цены на жилье

Главный вопрос потенциального покупателя жилья – что будет с ценами? Порадовать нечем: у недвижимости в 2019 году есть множество причин подорожать и ни одной – стать дешевле.

Мы ожидаем рост цен на строящиеся объекты на 12-15% относительно уровня декабря 2018 года.

Основная причина такого роста – законодательные ограничения, на которые застройщики будут вынуждены реагировать, перекладывая часть возросшей финансовой нагрузки на покупателей.

Новые проекты также будут дорожать. Цены в новых проектах на котловане увеличатся на 8-10%. 

Алексей Поповруководитель аналитического центра Cian

В Группе ЛСР говорят, что рынок спокоен, но насторожен, слишком часто в строительной сфере происходят значимые изменения. В компании отмечают, что с рынка постепенно вытесняются мелкие игроки, а единственный способ остановить рост цен на жилье – минимизировать стоимость банковских средств для застройщика.

Что касается вторичного рынка, то и там цены поползут вверх, но не так быстро. По оценке Алексея Попова, рост в 2019 году составит 5-7% относительно уровня декабря 2018 года. Зато на 5-10% вырастут продажи, за счет перераспределения покупателей с первичного рынка.

как вырастут цены

Новостройки, рост цен 12-15% 

Вторичный рынок, рост цен 5-7%

Первичный рынок: игра по новым правилам

Основное изменение в законодательстве, которое полностью перекраивает правила игры на первичном рынке жилья – завершение эпохи долевого строительства.

Рынок переходит на проектное финансирование: средства дольщиков теперь будут храниться на специальных банковских эскроу-счетах до окончания строительства дома. Одно разрешение на строительство – один счет.

Само строительство при этом будет осуществляться на средства банковского кредита.

Мы держим относительно низкий профиль стоимости жилья, но за счет чего? За счет того, что кто-то получает это жилье, но по относительно низким ценам.

В том числе это происходит за счет того, что у части людей деньги изымаются, и они вообще ничего не получают: ни денег, ни жилья.

Поэтому нам нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе (цитата по kremlin.ru). 

Владимир Путинпрезидент РФ 

Плюсы такой схемы очевидны: она решает проблему обманутых дольщиков, ведь если застройщик задерживает сдачу дома более чем на полгода, покупатель может вернуть свои деньги со счета.

К тому же, банк, прежде чем выдать кредит на строительство застройщику, проверит его надежность, а это дополнительная гарантия дольщику.

С другой стороны, банк является посредником, который не останется без прибыли, и жилье неминуемо подорожает.

«Будет рост себестоимости строительства, аналитиками озвучиваются цифры в 15-20%, и я, пожалуй, с ними соглашусь», – говорит вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко. Впрочем, в Минстрое считают, что ставка для застройщиков будет снижаться.

Проектное финансирование с учетом открытия эскроу-счетов приведет к снижению итоговой ставки для застройщика. И если в начале проекта застройщик будет получать проектное финансирование под рыночную ставку, то через бесплатное фондирование на эскроу-счетах ставка, прогнозируемая Центробанком, дойдет до 6-8%. 

Никита Стасишинзамминистра строительства и ЖКХ РФ

Новая схема, наряду со старой, действует на рынке с 1 июля 2018 года. Полностью рынок перейдет на проектное финансирование с 1 июля 2019 года. Переходный период дал рынку возможность завершить начатые проекты по старым правилам и перестроить модели ведения бизнеса перед переходом к проектному финансированию.

Использование механизма счетов эскроу снимает с застройщиков установленный 214-ФЗ запрет на выпуск (выдачу) ценных бумаг и их оплату с расчетного счета, что теоретически дает возможность застройщику обойтись без целевых займов банка.

Таким образом, крупные участники рынка всерьез рассматривают возможность привлечения долгового (облигации) и долевого (акции) капитала как альтернативу проектному финансированию банков (займы).

 

Константин Клошкоюрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»

Новое в законодательстве

В 2018 году был принят ряд поправок в строительное законодательство, которые вступят в силу в 2019 году. 

Самовольное строительство. Закон защитил добросовестного создателя самовольного объекта: если он нарушил ограничения использования земельного участка, но при этом не знал и не мог знать о них, объект не признается самовольной постройкой.

Что касается признанных самовольных построек, то теперь устанавливается запрет на их использование. «Наконец-то прямо звучит положение о том, что самовольная постройка, помимо сноса, может быть приведена в соответствие с действующими требованиями, – говорит Константин Клошко.

– Но сделать это путем «подстройки» под нее градостроительного регламента больше будет невозможно».

При наличии права собственности, а также если речь идет об ИЖС или многоквартирном доме, снос самовольной постройки возможен только по решению суда.

ИЖС. Также введено понятие объекта ИЖС: законодательно обозначена этажность такого здания, высота и тот факт, что помещения не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости.

Для строительства объекта ИЖС теперь не нужна проектная документация и экспертиза, достаточно уведомления с его описанием. Уполномоченный орган должен ответить в течение 7 дней.

Отсутствие ответа, говорит Константин Клошко, приравнивается к уведомлению о соответствии требованиям – можно строить.

Еще эксперт отмечает, что в 2019 году стоит ожидать новых законотворческих инициатив в отношении жилого статуса апартаментов.

Кроме этого, в ближайшее время может быть принят законопроект, вынуждающий перейти на эскроу-счета и тех, кто начал строительство до 1 июля 2019 года. Таков был законодательный ответ на рекордный рост получения разрешений на строительство в 2018 году.

Стройка-2019

Согласно одному из майских указов президента Владимира Путина, к 2024 году Россия должна выйти на объемы жилого строительства, равные 120 млн кв. м. в год. Однако, по словам главы Минстроя Владимира Якушева, достижение этого показателя под большим вопросом, ведь для этого нужно ежегодно наращивать объем. А в 2018 году он снизился.

Основной показатель, с которого мы должны были стартовать с 1 января 2019 года, он уже не совпадает. По паспорту нацпроекта ввод должен был составить на 31 декабря 2018 года 86 млн кв.м.

жилья, ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75-76 млн кв.м жилья. Мы с вами уже выпадаем на 10-11 млн кв.м жилья. Это серьезный знак со стороны рынка и отрасли.

Эта цифра будет требовать серьезной корректировки (цитата по Interfax.ru). 

Владимир Якушевглава Минстроя 

Однако снижение в 2018 году, по словам Алексея Попова, случилось из-за низкой активности застройщиков три года назад, в 2015-м, когда было запущено мало проектов. «В 2016 году было запущено больше новых проектов, поэтому ввод жилья в 2019 году вырастет на 15-20% относительно уровня 2018 года», – говорит аналитик.

А вот положение застройщиков в 2019 году будет непростым.

Во-первых, согласно поправкам в ФЗ-214, для работы по новым условиям, застройщик должен иметь опыт возведения многоквартирных домов, во-вторых, он должен иметь пропорциональный объему строительства уставной капитал, в-третьих, банк устанавливает контроль над всеми расходами застройщика и может отказать выдать средства, если посчитает их расходование нецелевым. В-четвертых, при нарушении сроков строительства стройнадзор запретит застройщику начинать новый проект.

«Пока сложно понять масштаб изменений: экономическая модель, по которой работал рынок, полностью меняется.

Но риски социального характера, связанные с банкротством компаний, на мой взгляд, крайне высоки, – говорит Вячеслав Семененко.

– Особенно много банкротств будет в регионах, потому что там нет крупных устойчивых компаний, а небольшие, с малым оборотом и объемами строительства, с новыми условиями не справятся».

Ипотека

Ставки по ипотеке будут расти. Впервые за долгое время они начали свой рост еще осенью 2018-го, после подъема Центробанком ключевой ставки на 0,25 п.п., и продолжили рост после повторного подъема ключевой ставки в декабре 2018-го еще на 0,25 п.п.

Сегодня ключевая ставка Центробанка составляет 7,75% годовых, и это не критичный показатель для рынка: в среднем банки повысили свои ставки с весны 2018 года, по данным NAIBecar, на 1-2 п.п.

, что не фатально для рынка ипотеки: до «красной линии» в 12% годовых, после которой число заявок на кредит резко падает, еще далеко.

как вырастут ипотечные ставки

Ставки на ипотечные кредиты – рост до 10-10,2%

«Эра «дешевых» кредитов закончилась, – говорит руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов. – Весьма вероятно, что в 2019 году мы увидим дальнейший рост ставок по ипотечным кредитам – выше 10% годовых. К сожалению, для этого есть все экономические предпосылки».

Но в 2019-м нас ждет еще и рост НДС, что также потянет ипотечные ставки вверх. 

«В этой ситуации на рынок могут вернуться в массовом порядке программы субсидирования ставок застройщиками, при которых скидка трансформируется в более низкую ставку по кредиту для покупателей конкретного жилого комплекса, – отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Также власти могут перезапустить программу субсидирования ипотеки, которая действовала в 2015-2016 гг.».

Реновация шагает по стране

В 2018 году в Госдуму был внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», регламентирующий обновление ветхого жилого фонда. В качестве примера для всей страны предлагается московский опыт реновации: снос «хрущевок» и строительство на их месте нового жилья. Источники и объемы финансирования в регионах будут определять органы местного самоуправления.

Эксперты признают проблему актуальной, но сомневаются, что в нынешних экономических условиях механизм финансирования реновации за счет бюджета сможет работать где-либо, кроме столицы. Хотя, согласно законопроекту, возможны и другие варианты финансирования. Например, использование механизмов государственно-частного партнерства, то есть привлечение инвесторов.

Я полагаю, что распространение московского опыта реновации на всю страну бесперспективно. В региональных бюджетах подчас недостаточно средств на ремонт жизненно важной инфраструктуры, расселения аварийного и ветхого жилья, выдачу квартир «очередникам».

Поэтому реновация, возможно, будет только с участием частных инвесторов, девелоперов. Однако, учитывая непростую экономическую ситуацию, далеко не каждый застройщик возьмется за строительство жилья, в котором значительное число квартир придется передать городу.

Кирилл Игнахингенеральный директор Level Group

Потенциал рынка

Напоследок мы спросили экспертов, в чем они видят потенциал рынка недвижимости на ближайшие годы. Большинство ответили, что потенциал кроется в острой потребности россиян в комфортном жилье, на которое у людей нет средств.

Но многие россияне согласились бы даже на «несовременное» отдельное жилье: в стране около 3 млн семей-очередников. «Дефицит жилья будет удовлетворен лет через 25, если темп строительства не будет снижаться и удастся сдержать стоимость квадратного метра в адекватных рамках», – считает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.

Игорь Порхомовский

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-gotovit-2019-j-god-rynku-nedvizhimosti-288014/

Глава Росреестра: Как будут регистрировать жилье по новым законам

Жилье 2019 — что это

Виктория Валериевна, так называемая “дачная амнистия” теперь будет действовать до 1 марта 2021 года. Нельзя ли уточнить, для каких объектов недвижимости она продлена? Как теперь упрощается процедура регистрации таких объектов?

Виктория Абрамченко: То, что простые люди называют “дачной амнистией”, это на языке профессионалов – законодательные особенности оформления прав на отдельные объекты недвижимости. В 2006 году стало понятно, что необходимы изменения в закон.

Закон о продлении “дачной амнистии” разрешил оформлять садовые и жилые дома, построенные на садовых и дачных участках, как и ранее, по декларации

Миллионы объектов так называемой “бытовой” недвижимости граждан – садовые дома, дачи, жилые дома, хозяйственные постройки, были построены на принадлежащих гражданам земельных участках без учета требований вступившего в силу в 2004 году Градостроительного кодекса. В результате появился правовой вакуум, когда “старые” объекты невозможно было оформить по “новым” правилам.

Сколько недвижимости люди узаконили по “дачной амнистии”?

Виктория Абрамченко: За тринадцать лет действия закона о “дачной амнистии” Росреестр зафиксировал более 13 миллионов случаев ее применения. Причем касается это и земельных участков, и объектов капитального строительства.

Алексей Варламов рассказал, почему превратил дачный участок в лес

Почему именно в этом году заговорили о завершении дачной амнистии?

Виктория Абрамченко: Это связано с тем, что в августе прошлого года законодатель принципиально изменил подход в части строительства и оформления жилых и садовых домов, а переходные положения этого нового регулирования перестали применяться с 1 марта 2019 года.

Это сказано в Федеральном законе от 03.08.2018 N 340-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Давайте разберемся в этих нововведениях.

Виктория Абрамченко: Федеральным законом N 340-ФЗ разрешение на строительство индивидуального жилого дома было заменено на систему уведомлений о начале и завершении строительства, которые граждане-застройщики должны направлять в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган.

В большинстве случаев это муниципалитет. Документом, подтверждающим согласование возведения такого дома и необходимым для регистрации права в Росреестре, сейчас является уведомление о соответствии построенного объекта градостроительным требованиям.

В этом же порядке стали оформляться и садовые дома, дачи, расположенные на садовых и дачных участках.

Продление “дачной амнистии” связано с тем, что, во-первых, не все граждане успели оформить ранее построенные садовые дома и дачи до 1 марта 2019 года.

Уточню – до 1 марта можно было представить в Росреестр только технический план, подготовленный на основании декларации (составленной самим гражданином), а также правоустанавливающий документ на земельный участок.

Таким образом, снова появился правовой вакуум, когда “старые” объекты невозможно было оформить по “новым” правилам.

Но это не единственная причина?

Виктория Абрамченко: Нет, возникли вопросы и с оформлением прав на жилые дома, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства.

Для таких домов и раньше (до августа 2018 года) требовалось разрешение на строительство, а сейчас уведомление о предстоящем строительстве, подаваемое в местную администрацию. По окончании строительства для оформления дома в местную администрацию необходимо подать уведомление о завершении строительства и получить уведомление о соответствии.

Однако на практике оказалось, что до августа 2018 года многие граждане разрешения на строительство не получали и, соответственно, также не смогли оформить свои построенные дома .

Новый закон о продлении “дачной амнистии” разрешил оформлять садовые и жилые дома, построенные на садовых и дачных участках, как и ранее, по декларации.

По ранее построенным жилым домам на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, граждане, не получившие ранее разрешения на строительство, могут воспользоваться новым уведомительным порядком, что также позволит им зарегистрировать право собственности на дом. Оба положения действуют до 1 марта 2021 года.

Крымчане смогут проверить, во сколько государство оценило их жилье

Что бы вы посоветовали нашим читателям, которым еще только придется оформлять дома или дачи?

Виктория Абрамченко: Сейчас гражданам, желающим оформить свои дома, важно понять, что порядок оформления прав связан с видом разрешенного использования земельного участка.

Правила оформления домов, расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, одни, а домов, расположенных на земельных участках для ведения садоводства или дачного хозяйства (такие земельные участки законодатель с 1 января 2019 года назвал садовыми участками) – другие.

Зачем каждый раз продлевают “дачную амнистию”? Может, принять упрощенный порядок регистрации?

Виктория Абрамченко: Конечно, и такие варианты рассматривались. Однако, за 13 лет применения “дачной амнистии” есть не только положительные примеры. Все помнят нашумевшие истории со сносом многоквартирных домов, построенных по декларациям, на шестисоточных садовых участках. Обманутыми стали граждане, купившие у горе-застройщиков квадратные метры в таких домах.

Подобные истории случаются по всей стране. И решения в судах выносятся не в пользу обманутых граждан.

Виктория Абрамченко: Регистрация объектов по декларации – это риск, который граждане принимают на себя, поскольку в данном случае ни Росреестр, ни муниципалитет, ни другие органы не проверяют соответствие возведенного объекта градостроительным требованиям и ограничениям в использовании территории. И не могут проверить, у них нет на это полномочий. Муниципалитет декларация просто минует, а Росреестр может проверить заявленный к регистрации объект только на предмет соответствия сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

К сожалению, мы фиксируем случаи, когда на основании исков, например, собственников линейных сооружений дома граждан признаются самовольными постройками с обязанностью сноса таких объектов.

Оказывается, есть какие-то ограничения, правила содержания линейных объектов, о которых гражданин не знал и не мог знать, или не знал, но мог знать, либо даже бывают случаи, когда гражданин знал об ограничениях, но все равно строил.

Дальше решение суда и снос объекта без всякой компенсации. И возникает вопрос, как такое могло получиться?

Военнослужащим-контрактникам стало легче получить ипотеку

Если бы гражданин заранее знал о том, что объект на этом участке строить нельзя, что он мог бы предпринять?

Виктория Абрамченко: Если бы гражданин заранее знал о том, что строить дом запрещено, или что его нужно сделать, например, меньше по пятну застройки или высоте, то можно было бы вполне таких тяжелых последствий, как снос, избежать.

Именно поэтому и был введен уведомительный порядок строительства бытовой недвижимости. Он достаточно простой, не требующий специальных знаний, подготовки проектной документации, документации по планировке территории и т.д.

Нужно сказать, что гражданин строит (садовый или жилой дом) такой-то высоты, такой-то этажности, а также сколько планирует отступить от забора.

Уведомление проверяется на предмет соответствия всем установленным ограничениям в использовании земельных участков.

Напомню, Градостроительный кодекс предусматривает, что если гражданин получил уведомление о соответствии, подтверждающее, что можно строить дом, то в случае сноса этого объекта убытки гражданину возмещает муниципалитет, как орган, выдавший уведомление о соответствии.

В каких случаях до 1 марта 2021 года гражданину не надо уведомлять государство, что он начал или завершил строить жилой дом?

Виктория Абрамченко: Если гражданин собрался строить новый дом на любом участке, предназначенном для этого (садовый земельный участок, земельный участок для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства), то нужно подавать уведомление.

Если гражданин решил зарегистрировать ранее построенный дом, то уведомлять не нужно, если дом расположен на садовом участке. В данном случае в Росреестр нужно представить декларацию и технический план.

Для законченных строительством домов, расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства либо личного подсобного хозяйства, в Росреестр необходимо представить уведомления, в том числе уведомление о соответствии, и технический план.

Причем такие документы должен представить в Росреестр муниципалитет в семидневный срок вместе с заявлениями на кадастровый учет и регистрацию прав.

Почему потребовалась дополнительная защита для сделок с недвижимостью в электронном виде?

Виктория Абрамченко: Всё достаточно просто. Есть собственноручная подпись гражданина и есть электронная. С точки зрения своей юридической силы они равны.

Подписал ли ты документ рукой или использовал флэшку – электронную подпись, с правовой точки зрения ты сделал одно и то же – подписал документ.

Разница в том, что в первом случае ты подписываешь документ своей рукой, а во втором случае получаешь свою подпись в удостоверяющем центре, аккредитованном на это действие Минкомсвязи России.

Но мошеннические схемы проникли и в эту сферу отношений. На практике было выявлено несколько случаев, когда собственники оставались без жилья.

Все случаи были связаны с выдачей удостоверяющими центрами электронной подписи и совершения от имени собственника недвижимости сделок без ведома правообладателя.

Чтобы защитить собственников недвижимости от таких мошенников, потребовались изменения законодательства.

С вступлением в силу закона как граждане смогут защитить свою недвижимость от мошенников?

Виктория Абрамченко: Работая над этим законом вместе с депутатами Госдумы, мы должны были соблюсти баланс: с одной стороны, разрешать электронные сделки, если воля собственника недвижимости выражена в виде поданного в Росреестр бумажного заявления, с другой стороны, исключить лишнюю бюрократию и не остановить тренд на цифровизацию госуслуг.

Будущее стройотрасли обсудят на всероссийском форуме в Петербурге

В результате, в случаях, когда электронная подпись выдается только при личном присутствии собственника с гарантией проверки его личности, бумажное заявление не потребуется.

Исключений же получилось четыре. Во-первых, сделано исключение для тех электронных цифровых подписей, которые выданы гражданам самой системой Росреестра.

Во-вторых, это государственные и муниципальные органы. Они тоже работают с Росреестром в электронном виде. Например, когда гражданин передает свою квартиру в рамках московской реновации и переезжает в другую квартиру. В этом случае московские власти сами подадут электронный пакет на регистрацию.

В-третьих, кредитные организации, предоставляющие услуги населению, которые набирают популярность. Человек приходит в банк за получением кредита на квартиру, ему оформляют электронную подпись, предоставляют пакет услуг по приобретению квартиры с использованием кредитных средств. Продавец получает деньги, гражданин – квартиру, которая будет находиться в залоге у банка.

Всё просто. Важно то, что гражданин дополнительно никуда не ходит, электронный пакет документов идет на регистрацию в Росреестр по отлаженной технологии.

В-четвертых, это нотариусы. Они в ряде случаев необходимое звено при оформлении сделки с недвижимостью. Также как Росреестр проверяют документы, удостоверяющие личность. Поэтому от них электронные пакеты по-прежнему будут приниматься без всяких дополнительных бумажных заявлений.

Встречаются случаи, когда собственник узнает, что его квартира была когда то оформлена с нарушением закона, и он должен ее вернуть государству. Как можно защитить права добросовестных приобретателей?

Виктория Абрамченко: Нужен комплекс мер по защите добросовестных приобретателей. Первый шаг уже сделан. Принят закон о компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

По этому закону если у добросовестного гражданина истребовали жилье и он не смог взыскать убытки с того лица, по чьей вине это случилось, он обращается с иском к государству, которое является гарантом защиты права собственности.

Компенсацию можно получить в размере реального ущерба либо кадастровой стоимости жилья (в зависимости от того, какое требование заявит в суде гражданин). Получение компенсации осуществляется только в судебном порядке.

Вторым шагом запланированы поправки в Гражданский кодекс, которые в принципе должны свести на нет такие ситуации. Законопроект уже принят в первом чтении. Подготовка ко второму чтению запланирована на осеннюю сессию 2019 года.

Эксперты назвали города, где россияне хотят купить жилье

Что планируется изменить или добавить в проект закона?

Виктория Абрамченко: Прежде всего нужно объявить добросовестным приобретателем того, кто полагался на запись в Едином государственном реестре недвижимости, и у кого не было никаких сомнений в законности совершения сделки по приобретению жилья.

Кроме того, нужно сказать, что добросовестный приобретатель в любом случае становится собственником и уже у него ничего нельзя истребовать по истечении определенного срока со дня внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (предлагается установить срок три года).

Это исключит ситуации, когда были допущены какие-то нарушения при приватизации 10-15 лет назад, но несмотря на давность владения, квартиру все-таки отнимают.

Есть еще одна часто встречающаяся ситуация, когда добросовестный покупатель покупает квартиру у мошенников. После суда квартира возвращается законному владельцу. Добросовестный покупатель остается без денег и недвижимости. Новый законопроект решит эту проблему?

Виктория Абрамченко: Эта ситуация описана в новом законе, который вступает в силу с 1 января 2020 года. В таком случае как раз добросовестный приобретатель через суд получит компенсацию от государства. Компенсация за утрату права есть и сейчас. Однако она не может превышать одного миллиона рублей.

Источник: https://rg.ru/2019/08/15/glava-rosreestra-kak-budut-registrirovat-zhile-po-novym-zakonam.html

Цитадель права
Добавить комментарий